Dzisiaj chcę wyczerpać temat wkładu własnego, przede wszystkim 10% vs. 20% i czy w ogóle możesz wnioskować na 10%.
Wkład własny możemy podzielić na: 10% i 20% w górę. Generalizując, oferta nie zmienia się wraz z zwiększeniem wkładu własnego powyżej 20%, a pomiędzy 10% a 20% jest gigantyczna różnica. Więc wkład własny możemy mieć 10% bądź 20%, to że mamy wkładu własnego 19,9% oznacza nasza oferta jest wciąż taka jak dla 10%. Banki mają bardzo często na samym wstępie zasadę, że nie można wnioskować o kredyt jeżeli nie spełnimy wartości brzegowych kryterium 20% rekomendowanego przez organ nadzorczy KNF. Jeżeli Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, żeby było 20% wkładu własnego, nie jest powiedziane, że na 10% wniosku nie można składać. Można, ale wtedy występuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Może występować jako osobna polisa płatna z góry w niektórych bankach, a może być ukryta w marży i marża tego banku będzie podniesiona do czasu osiągnięcia poziomu 20% wkładu, bądź nigdy nie ulegnie obniżeniu, bo startujemy z gorszą ofertą z wyższą marża i taka już zostanie. Niektóre banki są konserwatywne i z założenia nie biorą klientów z niższym wkładem własnym niż 20% – to jest z tym momencie minimalny próg wejścia do tych banków. Oczywiście jeżeli masz 30%, 40%, 53%, 90% wkładu własnego, lepiej dla Ciebie, to jest dla Ciebie próg wejścia. Jest część banków, na chwilę obecną powiedziałbym, że połowę można wyszczególnić ze wszystkich dwudziestu paru banków na rynku hipotecznym, które zgodzą się na udzielenie kredytu na 10%. Wtedy się pojawi gorsza oferta pod postacią marży albo dodatkowej polisy na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dlaczego tak jest? Przypomnijmy sobie wzór LTV (czyli wartość kredytu, który zaciągam, do wartości zabezpieczenia). Zaznaczam że nieruchomość, którą w tym momencie kredytujemy, jest nieruchomością, na której się zabezpieczamy. Kupujesz mieszkanie w Krakowie ale zabezpieczasz się na domu wolnostojącym w Gdańsku – dwa oddzielne wątki. Zabezpieczenie niech będzie dla naszego przykładu i prostej matematyki wynosiło 1 000 000 złotych. Skoro mamy milion w zabezpieczeniu i jeżeli chcemy złożyć do banku 20%, dostaniemy maksymalnie 80% kredytu, czyli 800 000 złotych; jeżeli złożymy do banku 10% możemy dostać aż 900 000 złotych tego kredytu. Przypominam, że wartość to nie jest cena transakcyjna albo to ile my sami uważamy, że ta nieruchomość jest warta, tylko ile bank zaakceptował z wyceny operatu szacunkowego od biegłego rzeczoznawcy majątkowego (wewnętrznego, bądź zewnętrznego). Jeżeli zgodził się rzeczoznawca, bank i analityk, że ta wartość wynosi 1 000 000 złotych, dostaniemy maksymalnie 800 000 złotych bądź maksymalnie 900 000 złotych. Należy tutaj zaznaczyć jeszcze jedną rzecz, że wartość zabezpieczenia to jest wartość przyszła, czyli jeżeli mam rynek pierwotny to wartość przyszła składa się z ceny zakupu i wykończenia, znowuż na rynku wtórnym mamy cenę zakupu + remont, modernizację co daje nam wartość przyszłą. Jeżeli budujemy dom jest to rynek pierwotny metodą gospodarczą. Wtedy też mamy cenę z całościową wartością działki, do tego dochodzi nam wartość wykończenia tego domu od stanu deweloperskiego – to to jest działka plus stan deweloperski tego domu. Może być surowy, zamknięty, później deweloperski, następnie wykończenie tego domu pod klucz daje nam tę wartość przyszłą docelową. W przypadku gdybyśmy tego domu nie wykańczali wtedy to też nie będzie wchodziło do zabezpieczenia. Przykład domu wraz z działką: działka jest warta 200 000 złotych, dom ze stanu deweloperskiego jest wart 600 000 złotych co daje nam 800 000 złotych i wykończenie opiewa na 200 000 złotych – wartość przyszła nieruchomości to 1 000 000 złotych. Drugi przykład: mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera, cena z przynależnościami (z miejscami postojowymi, z komórką lokatorską) wynosi okrągłe 800 000 złotych, bierzemy na wykończenie tego od stanu deweloperskiego kolejne 200 000 złotych co daje wartość przyszłą z powrotem 1 000 000 złotych. Analogicznie na rynku wtórnym – cena zakupu mieszkania w rozsypce wynosi 800 000 złotych, na remont potrzebujemy znowu 200 000 złotych, więc zabezpieczamy się na wartości docelowej. Jeżeli faktycznie robimy remont bądź wykończenie to wkład własny jest liczony od wartości przyszłej nieruchomości więc stąd liczymy wkład własny 20%, może być też 10%. Generalnie cały wkład własny jest liczony od wartości przyszłej. Innymi słowy jeżeli chcesz datków 200 000 złotych na wykończenie a wnioskujesz na 10% wkładu to będziesz musiał wnieść 40 000 złotych więcej wkładu własnego. Więc przez to, że bank zwiększył docelowo wartość zabezpieczenia, jeżeli chcesz dodatkową sumę, musisz ten dodatkowy wkład własny wnieść.
Co się stanie w momencie jeżeli wartości nieruchomości wzrośnie, czyli wartości nieruchomości, tego zabezpieczenia pójdzie w górę? Nasz procent, nasze LTV zacznie maleć, a im niższe LTV tym lepiej. Dlaczego? Bo tym niższe ryzyko banku. Wyobraźmy sobie: porównuję to zawsze do sufitu, gdzie jeżeli bierzemy kredyt na 90% wartości tej nieruchomości to tego tlenu do oddychania, tego marginesu na jakiekolwiek ruchy pod sufitem przy napełnieniu całego pomieszczenia wodą zostaje bardzo niewiele. To jest bardzo krytyczne, ponieważ wartość tej nieruchomości może spaść. W Stanach Zjednoczonych w 2008 roku cena wszystkich nieruchomości na całym rynku znacząco spadła, pojawił się kryzys i ludzie zaczęli wyprzedawać domy. Mieli problemy ze spłatą hipotek a bardzo często brali kredyty na 100-150% wartości nieruchomości. Nie mieli w ogóle marginesu na jakikolwiek ruch: sprzedaż nieruchomości czy spłatę kredytu. Dlaczego? Ponieważ mając zobowiązanie nie byli w stanie bez dokładania z własnych oszczędności, z własnych kieszeni w ogóle pozbyć się tego długu. Więc przekładając na nasze: im niższy licznik od mianownika tym lepiej, ponieważ ten sufit jest wtedy wyżej i mamy jakikolwiek margines. Gdyby była jeszcze większa powódź i tej wody w pomieszczeniu byłoby jeszcze więcej, ta nieruchomość, jak ten sufit, delikatnie się obniży, to i tak mamy 20% tlenu. Niemniej, działa to w obydwie strony – jeżeli np. wartość tej nieruchomości w czasie wzrasta, ponieważ kupiliśmy mieszkanie na rynku pierwotnym w bardzo dobrej dzielnicy, która się dynamicznie rozwija i deweloper w tym momencie ma w planie, w budowie, w konstrukcji kolejne etapy rozbudowy, z dużym prawdopodobieństwem możemy powiedzieć, że cena całej dzielnicy i też tej części miasta będzie wzrastać. Oznacza to, że wartość naszego mieszkania w czasie również będzie rosła na wartości a nasz kredyt nie będzie rósł tylko będzie malał. Co się wtedy dzieje? Pomimo że zacząłeś z 10% wkładu własnego, z czasem, z biegiem miesięcy, może lat, w zależności od sytuacji, Twój mianownik wzrasta a licznik powolutku spada, możesz też zacząć go nadpłacać ale samo podwyższenie się tego mianownika powoduje, że LTV spada i możesz mieć przy nowej wycenie w tym samym banku 20% wkładu własnego, właśnie w ten sposób: dzieląc wartość kredytu przez wartość zabezpieczenia. To jest pierwszy sposób w jaki możesz z 10% przeskoczyć na 20% przy tak zwanym refinansie kredytu hipotecznego. Jak pamiętasz z banku X do banku Y, gdzie bank Y spłaca banku X. Pozostałe saldo do spłaty i hipotekę ustanawia bank Y a bank X się wykreśla i przestajesz mieć tam jakikolwiek kredyt i dług. Drugi sposób to jest po prostu nadpłacanie. Jeżeli ja teraz biorąc załóżmy 900 000 złotych nadpłaciłem przez miesiące i lata 100 000 złotych za jakieś czynności albo sprzedając inną nieruchomość, to moje LTV się diametralnie zmienia. Nawet jeżeli w tym jednym konkretnym banku gdzie masz w tym momencie hipotekę nie będziesz mógł zrefinansować się na lepsze warunki, ponieważ rzadko bank umożliwi Ci w obrębie tego samego loga, tego samego banku przeskok z gorszej oferty na lepszą. W przeciwnym razie z każdą nową promocją wchodzącą na rynek każdy klient przeskakiwałby na tę tańszą i bank by nigdy nie zarabiał na tym pieniędzy. Możesz zawsze przenieść się jak pamiętasz z banku X do banku Y – w tym Ci pomagamy.
Wyczerpaliśmy dwie ewentualności kiedy LTV może się zmieniać w nieoczekiwany sposób, więc wiesz w tym zakresie kilka podstawowych rzeczy. Po pierwsze możesz wnioskować o kredyt z 10% wkładu własnego ale nie we wszystkich bankach (patrząc historycznie będzie to około połowa dostępnych banków na rynku). Będzie zapewne to oferta droższa. Nie ma co ukrywać, że tak oferta nie będzie tak korzystna jak oferta przy 20% wkładu własnego. Chociażby dlatego, że przecież Twój wolumen który bierzesz jest wyższy o te 100 000 złotych, więc to samo z siebie powoduje więcej odsetek w racie kapitałowo-odsetkowej, bo więcej tego kredytu i kapitału, który wziąłeś i odsetek, które kosztują, musisz oddać. Oczywiście dodatkowo wyższe marże, bo większe ryzyko banku, bo potencjalnie ten sufit jest dużo bliżej tafli wody, która może spowodować, że całe pomieszczenie ulegnie zalaniu i nie będziesz miał już tlenu.
Podsumowując, wkład własny jest zawsze liczony od przyszłej wartości nieruchomości a nie od samej ceny zakupu i zapamiętajmy też to, że wartość to nie cena transakcyjna i nie cena ofertowa. Cena ofertowa to cena którą widzimy na portalach, na stronie dewelopera, w agencjach pośrednictwa obrocie nieruchomościami, następnie dzwonimy i negocjujemy tę cenę z właścicielami, deweloperem i ta cena staje się transakcyjną w momencie pójścia na akt notarialny czy to umowę deweloperską czy przyrzeczoną na rynku wtórnym. Wtedy to jest oficjalna cena i możemy mówić, że coś jest wynegocjowane i na papierze zatwierdzone. Na sam koniec bank musi się zgodzić, że to faktycznie jest tyle warte. Może to być faktycznie warte mniej lub więcej. Przedstawię dwie historie. Pierwsza sytuacja kiedy to kupujecie dom, który ma widok na pasmo gór, nic go nie przesłania. Dla was ten widok jest wart każde pieniądze. Chcecie kupić inwestycję marzeń i zostać tam do końca życia. Wy jesteście w stanie przepłacić, ale bank nie do końca za ten widok będzie chciał dopłacać i potwierdzać, że ta wartość jest faktycznie wyższa i wystarczająca. Bank zawsze będzie nieruchomość porównywał jak prosto jest zbywalna w przypadku egzekucji komorniczej czy próby sprzedaży na wolnym rynku w porównaniu do innych ofert sąsiednich w danej dzielnicy czy mieście. Więc to, że Wy widzicie daną wartość w nieruchomości niekoniecznie będzie spójne z tym co uważa o tym bank. Wtedy dom, który sobie wymarzyłeś i który kosztuje 1 200 000 złotych według banku i rzeczoznawcy jest wart 1 000 000 złotych. Nawet jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że dom jest wart 1 200 000 złotych, to bank ma prawo swoimi tabelami, wskaźnikami i bazą danych jeszcze zrewidować i zbić w dół. Wtedy bank przyzna kredyt, ale zabezpieczeniem będzie na przykład 1 000 000 złotych, w tej sytuacji nie dostaniesz 80% z 1 200 000 tylko 80% z 1 000 000. Klient będzie musiał dopłacić więcej wkładu własnego niż przewidywał. Rozważmy teraz scenariusz przeciwny, czyli znajdujesz mieszkanie, które jest w dość opłakanym stanie, wymaga generalnego remontu ale Ty widzisz w nim potencjał. Robiąc wycenę, argumentując to w sensowny sposób dobrą wartością przyszłą okazuje się, że cena za którą kupujesz jest mocno zdyskontowana względem rynku. Więc cena, za którą kupujesz jest znacznie niższa aniżeli wartość przyszła, którą można udowodnić porównując do podobnych metrażowo, lokalizacyjnie i całościowo mieszkań w danej okolicy. Okazuje się, że Twój wkład własny jest dużo mniejszy niż wynikałoby to z procentów.
Na sam koniec należałoby powiedzieć, że możemy się refinansować z 10% do banku na 20% w momencie w którym wzrośnie wartość zabezpieczenia bądź nadpłacimy sobie ręcznymi nadpłatami lub w racie kapitałowo-odsetkowej. Musimy pamiętać, że bank może mieć prowizję rekompensacyjną za nadpłatę i wcześniejszą spłatę. Jesteśmy zwolennikami banków, które nie mają prowizji ani za uruchomienie kredytu ani za jego wcześniejszą spłatę. Ustawowo (ustawa o kredycie hipotecznym) po 3 latach bank nie ma prawa już pobierać od Ciebie prowizji. Przez pierwsze 3 lata ma, dlatego unikamy tych banków jeżeli wiemy, że tymczasowo bierzesz ofertę na 10% i bardzo szybko chcesz sobie nadpłacić lub zakładasz, że wartość nieruchomości w tej dzielnicy wzrośnie i chcesz przeskoczyć do banku na 20% robiąc nową wycenę nieruchomości (jest to koszt od kilkuset do maksymalnie 1 500 złotych za wycenę jednorazowo).
