Dzisiaj będę mówił o tym co składa się na oprocentowanie kredytu – w tym przypadku hipotecznego.
Oprocentowanie łączne, nominalne tego kredytu zawsze będzie składało się z dwóch składowych: stopy referencyjnej oraz marży banku. Stopa referencyjna będzie zależała od waluty, w której wnioskujesz o dany kredyt. Może być to WIBOR dla PLN, może być to EURIBOR dla euro bądź LIBOR dla franka.
WIBOR i EURIBOR w tym momencie są negatywne. Czyli są wielkością poniżej zera, to oprocentowanie jest na minusie. Stopa referencyjna w Polsce w tym momencie to WIBOR. My opieramy się na warszawskim, który w tym momencie pomimo, że jest bliski zeru, jest powyżej zera na pulsie. W takim razie stopa referencyjna, już wiemy, może zarówno podążać w górę jak i w dół. Marża – kłamstwem byłoby stwierdzenie, że jest stała i niezmienna w całym okresie kredytowania, ponieważ pomimo tego że w danej ofercie banku podpisałeś marżę na danym procencie, na danym poziomie to możesz mieć zapisy ustalone z bankiem, że w przypadku niedostarczenia danej polisy, nie skorzystania z warunków promocji, którą podpisałeś, zobligowałeś się do posiadania pakietu ubezpieczeń na życie, w pewnym momencie przestałeś za niego płacić albo z niego rezygnujesz – wtedy marża może ulec podwyższeniu. Jeżeli np. Twoje wpływy wynagrodzenia przestały na to konto być przelewane, również marża może zostać podwyższona. Może również być obniżona jeżeli wystartowałeś w banku z 10% wkładu własnego, masz podwyższenie marży ze względu na niski wkład własny. Pamiętasz z pierwszego odcinka, że KNF rekomenduje 20% wkładu: Ty masz tylko 10%, ale w momencie kiedy twoje LTV spadnie z powrotem, czyli wartość kredytu do wartości zabezpieczenia spadnie do poziomu poniżej 80%, dany bank może być skłonny tę marżę docelowo obniżyć do takiego poziomu jaki byłby, gdybyś od razu miał 20%.
Wiem już co to jest WIBOR, teraz powiedzmy sobie kto go ustanawia, w jaki sposób i jak często, od czego to zależy. Organem nadrzędnym będzie tutaj Narodowy Bank Polski. Na czele NBP stoi prezes, który jest jednocześnie prezesem Rady Polityki Pieniężnej, w skrócie RPP. W skład RPP wchodzi trzech członków wybranych przez Sejm, trzech przez Senat oraz trzy osoby wybrane przez Prezydenta Polski na jego życzenie; na samym czele stoi prezes – ten sam prezes, który jest prezesem Narodowego Banku Polskiego. Jak często Rada Polityki Pieniężnej się spotyka? Otóż mają posiedzenia raz w miesiącu. W ramach tych obrad postanawiają czy podtrzymują stopy procentowe na tym samym poziomie, delikatnie obniżają, czy będą je podwyższać. Są to informacje bardzo krytyczne, podobnie jak dla ludzi, którzy są związani z giełdą czynniki wpływające na ceny akcji. Jedna informacja, która jest w stanie z dnia na dzień pojawić się w mediach i będzie rzutowała w bardzo bezpośredni sposób na ich portfele, w tym przypadku na kredyty. Bo jeżeli po posiedzeniu RPP w mediach pojawi się informacja, że podjęto decyzję o utrzymaniu stóp na tym samym poziomie (nie obiecują nam, że zrobią to do końca roku, ale mogą powiedzieć że na dany kwartał albo najbliższą przyszłość te stopy nie będą podwyższane), wiemy, że nasza rata nie zmieni się. Jeżeli usłyszymy, że je podwyższają, możemy być pewni, że w przeciągu maksymalnie paru miesięcy nasze oprocentowanie ulegnie zmianie.
Jak notowany jest WIBOR? Są różne typy: overnight czyli jednonocny/dzienny, tygodniowy, miesięczny, trzymiesięczny, sześcio- i jeszcze dwunastomiesięczny. Jest tego mnóstwo. Nas obchodzi, w przypadku kredytu hipotecznego, trzymiesięczny lub sześciomiesięczny. Co to oznacza? Że z częstotliwością dwa razy w roku będzie się zmieniała ta stawka, w przypadku jeżeli WIBOR mamy trzymiesięczny: cztery razy w roku, czyli co kwartał nasz oprocentowanie potencjalnie ulegnie zmianie. Wiemy już, że oprocentowanie jest pochodną stopy referencyjnej i średnia dla WIBOR-u 6-cio miesięcznego będzie różna niż dla 3 miesięcznego. Jeżeli WIBOR zaczął spadać, to będzie wolniej spadał będzie wolniej taniał jako jedna ze składowych tego oprocentowania w przypadku sześciomiesięcznego. Niestety nie możesz bardzo często decydować, w którym banku będziesz miał trzy- lub sześciomiesięczny – dany bank narzuca, że bazuje na sześciomiesięcznym i tyle. Jest mniej dynamiczny, z drugiej strony też wolniej będzie drożał, więc jest dla Ciebie potencjalnie bezpieczniejszy, żebyś miał czas podjąć pewne decyzje i ruchy. Trzymiesięczny będzie bardziej dynamicznie odnotowywał zarówno spadki jaki wzrosty.
Został ostatni punkt: wiemy już co to jest WIBOR, kto go ustanawia, w jaki sposób i jak często, ale teraz na sam koniec chcesz wiedzieć jakie konsekwencje niesie za sobą potencjalna podwyżka. Obniżka – jest to logiczne, ale podwyżka – już nie do końca. Ciężko sobie wyobrazić jak duże konsekwencje może ona mieć, w szczególności jeżeli znajdujemy się w historycznie bezprecedensowo najniższym pułapie, jeżeli chodzi o stopy w ogóle historycznie w Polsce. Pomijając oczywiście bardzo odległe czasy WIBOR osiągał pułapy 7/6/5 %. W tym momencie jesteśmy blisko zera, dokładnie 0,21%. To to oznacza, patrząc krokowo, że co cztery lata sinusoidalnie ten WIBOR wzrasta i maleje. Możemy spodziewać się z powrotem wzrostów. Niemniej obecna sytuacja gospodarcza, nie tylko w Polsce, ale na całym świecie – polityka fiskalna, polityka monetarna narodowych banków od Stanów Zjednoczonych, od FED-u, przez Europejski Bank Centralny, przez NBP – obrali całkowicie inną politykę. Ciężko jest w tym momencie cokolwiek powiedzieć na temat potencjalnych podwyżek WIBOR-u, ale też nie możemy założyć, że przez lat 30 brania tego kredytu już nigdy WIBOR w ogóle nie pójdzie w górę. Proszę pamiętaj o tym, ponieważ jest to bardzo niebezpieczne zdarzenie, które może w niedalekiej przyszłości potencjalnie wystąpić. Dlaczego? Jeżeli masz daną marżę banku, dajmy dla czystego przykładu 2% i w tym momencie twoja stopa referencyjna wynosi 0,21% Twoje łączne oprocentowanie kredytu wynosi 2,21%. Łączne, całościowe oprocentowanie 2,21%, ale jeżeli WIBOR wzrośnie do 5/6 czy 7%, oprocentowanie będzie wynosiło 5/6 czy 7% + 0,21%, więc będzie takie jak oprocentowanie pożyczki gotówkowej w tym momencie. Możesz też zapytać kiedy marże maleją, a kiedy rosną. Jeżeli WIBOR w pewien sposób sobie wzrasta bądź maleje i był wysoki, załóżmy to 7%, to bank miał bardzo mało miejsca na potencjalne dokładanie swojego zarobku. Marża jest to zwyczajnie przychód, który bank jako przedsiębiorstwo uzyskuje udzielając Ci kredytu, więc nie ma zbyt wiele miejsca na zarobek ponieważ stopy były wysokie. Im te stopy są niższe, a mamy je dziś na bardzo niskim poziomie, bank ma bardzo dużo miejsca na zwiększenie, w niepostrzeżony sposób, swojej własnej marży nawet do pułapu w tym momencie rzędu 2-3%, gdzie Ty i tak jako klient masz oprocentowanie łączne na poziomie 3%, ale Twoja marża jest już trzykrotnie wyższa, czyli zarobek banku jest trzykrotnie wyższy niż był przy wysokiej stawce WIBOR. Ty i tak jako klient cieszysz się że masz oprocentowanie na poziomie 3% całościowo, a nie siedmiu czy ośmiu tak jak było wcześniej, czyli masz całościowo dwu-, trzykrotnie tańszy kredyt. Niemniej, marża Twojego kredytu jest paradoksalnie trzy razy większa, niż była jeszcze np. dekadę temu. Jest pewne i możemy domniemywać, że jeżeli WIBOR z powrotem zacząłby rosnąć banki w swoich akcjach kredytowych i ofertach powinny proponować coraz to niższą marżę aby tego klienta do siebie przyciągnąć i nadal mieć tę ofertę dla niego atrakcyjną. Jak to się przekłada na Twoją sytuację i jak możesz to wykorzystać? Otóż, jeżeli brałeś kredyt kilka lat temu możesz teraz go zrefinansować. W takiej sytuacji, zakładając, że wziąłeś go na wyższych marżach niż są obecnie bądź będą w przyszłości, możesz zawsze taki kredyt do banku tańszego przenieść. Co po prostu jest nazywane refinansowaniem kredytu hipotecznego, jest to spłata jednego banku przez drugi. Miałem kredyt w banku X i przeniosłem się do banku Y, więc bank Y, zamiast do dewelopera przelał środki do banku X i już nie mam żadnego kredytu zobowiązania w banku X i mam teraz wszystko w jednym banku Y. Bank Y stawia hipotekę na moim domu zamiast banku X. Dalej, jeżeli wnioskujesz dzisiaj o kredyt to nie jest powiedziane, że będziesz miał takie warunki przez te lat 30. Po pierwsze, rata będzie się zmieniała, bo będzie oparta o WIBOR. Po drugie, marżę też możesz obniżyć, zoptymalizować. W jaki sposób? Przenosząc się do banku tańszego wtedy, kiedy będzie miał korzystniejszą ofertę. Na szczęście masz nas – naszą nadrzędną rolą i funkcją jest przede wszystkim po procesie kredytowym, po dostarczeniu Ci całego kredytu, po pozytywnym zakończeniu całej transakcji opieka nad Tobą i powiadamianie Cię każdorazowo jeżeli dany bank będzie miał ciekawsze oferty. Jeśli dany bank obniży marżę, wyskoczy z jakąś ciekawą promocją, akcją kredytową i stopy potencjalnie zaczną rosnąć, czysto hipotetycznie, wtedy potencjalnie marże osiągną tendencję spadkową. Wtedy się z Tobą kontaktujemy i proponujemy Ci nową koncepcję, odświeżamy to wszystko co było. Proponujemy Ci przeprowadzkę do banku tańszego, mówimy Ci jakie dokumenty musisz przy niej przygotować, jakie z tego tytułu benefity będziesz miał, o ile spadnie rata.
