Dzisiaj opowiem o zdolności finansowej. Co się na nią składa? W jaki sposób jest obliczana? Jakie może mieć plusy i minusy związane z każdym z tych źródeł dochodu, które mogą wystąpić?
Zdolność finansowa zwana również kredytową. Pierwszy punkt to umowa o pracę, drugi to umowa zlecenie, dalej o dzieło, jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka handlowa, emerytura, renta, najem, waluta dochodu, kraj uzyskiwania dochodu, wskaźnik DTI (powinien być większy bądź równy 50%). Nie bez powodu jest taka kolejności, możemy umownie przyjąć, że jest to pewna gradacja od najbardziej i najprościej akceptowalnego źródła dochodu do najtrudniej i najbardziej problematycznego z punktu widzenia regulacji bankowych, ich kalkulacji i przeliczników.
Na wstępie umowa o pracę, stosunek pracy z Twoim pracodawcą – czy to jest korporacja czy jest to mniejsza rodzinna firma nie ma to większego znaczenia. Umowa o pracę może być na czas nieokreślony, bądź określony. Jeżeli umowa o pracę jest na czas nieokreślony bierzemy dochód z trzech ostatnich miesięcy – zwykłą średnią arytmetyczną. Bierzemy również dodatki, bonusy jeżeli występowały, bardzo często są liczone jako jednak jedna dwunasta a nie stricte tyle ile było tego przelewu w danym miesiącu. Upraszczając, jest to średnia arytmetyczna z Twojego wynagrodzenia z trzech ostatnich miesięcy z tego co wypływa na konto. Jeżeli mamy na czas określony to również liczymy analogicznie średnią z trzech ostatnich miesięcy, ale już umowa nie wystarczy żeby tak jak przy nieokreślonym trwała trzy miesiące wstecz u danego pracodawcy tylko musi często trwać sześć miesięcy w tył (w ogóle stażu pracy, w tym trzy miesiące u tego pracodawcy) i najlepiej żeby była na 12 miesięcy w przód. Są od tego odstępstwa, są wyjątki, ale generalizując taka umowa będzie wymagana ,żeby trwała dużo dłużej w tył i dużo dłużej w przód.
Umowa zlecenie/o dzieło – najczęściej banki wymagają żeby była z 12 miesięcy wstecz i niemniej do zdolności przyjmą średnią z sześciu ostatnich miesięcy. Niektóre banki wycofały się na chwilę obecną w ogóle z umów zlecenie/o dzieło chociaż są one bardzo popularnym źródłem dochodu w szczególności dla studentów. Reasumując, umowy zlecenie i o dzieło są akceptowane, ale pas rozbiegowy żeby taką zbudować jest znacznie dłuższy. Scoringowo jest też gorzej traktowana niż umowa o pracę, jest mniej stabilna i ma raczej charakter, jak sama nazwa wskazuje, danego dzieła zadania projektu a nie umowy o nieskończoną pracę.
Trzecią w kolejności mamy działalność gospodarczą, typowo jednoosobową działalność gospodarczą, bardzo popularną w Polsce. Większość klientów do nas przychodzi z działalnością gospodarczą. Oczywiście nie jest wykluczone, że jeżeli wnioskujemy z dochodu z działalności gospodarczej nie masz jeszcze innych pozostałych źródeł dochodów, one mogą się łączyć. Tych źródeł możesz mieć 10, możesz mieć dwa, możesz mieć jedno główne. Nie ma to teraz znaczenia każdy z nich rozpatrujemy osobno. Działalność gospodarcza może być opodatkowana no zasadach ogólnych – 17% i 32% lub na podatku liniowym 19%. W zależności od tego z działalności gospodarczej jako przedsiębiorca wiesz, że masz przychód (obrót w danym roku) – koszty = dochód brutto. Jeszcze możemy dodać kwestię czy w księdze przychodów i rozchodów ujmujesz dane składki, które odkładasz, które co miesiąc czy na koniec roku rozliczasz w PIT. Niemniej jednak, mamy tutaj dochód brutto, które jest pomniejszone o np. ten podatek CIT, czyli załóżmy 19% lub 17% czy 32% – to nam daje pewną kwotę dochodu netto z PIT-u za ubiegły, zamknięty rok obrachunkowy – dzielimy ją przez 12. Nie jest to do końca aż tak proste i oczywiste jak przy umowie o pracę, że jeden do jednego jest nasz dochód uwzględniany; jest to bardziej skomplikowane, ponieważ banki bardzo często liczę to w sposób na zasadzie analizy zamkniętego roku obrachunkowego – zawsze jest to PIT albo KPiR narastająco za rok ubiegły, dodatkowo narastająco rok bieżący (miesiące danego roku jeżeli mamy po dwudziestym lutym to wykazujemy styczeń, jeżeli po dwudziestym października to już do września za dziewięć miesięcy musisz pokazać KPiR narastająco), dodatkowo ostatni miesiąc szczegółowo z KPiR. W bardzo skomplikowany sposób komputery bankowe łączą te dochody. Często biorą gorsze, liczą z tego współczynnik zmienności. Chcę żebyście z tego pamiętali, że mamy zawsze fundament, którym jest rok zamknięty + rok obecny, który dokładamy do tego wyliczenia. Do tego jeżeli mamy leasing on jest już księgowane w kosztach, więc nie bierzemy go podwójnie pod uwagę, jest już raz ujęty. Dodatkową informacją jest, że najlepiej, żeby działalność gospodarcza trwała historycznie od 24 miesięcy. Jeżeli działalność jest świeższa i ma np. 12 miesięcy okresu prowadzenia to obecnie większość banków ma z tym problem. Banki raczej chcą, żeby ta działalność trwała chociaż dwa lata i tak proszą tylko o jeden PIT. Mamy też zagadnienie PKD czyli obszarów przedmiotu działalności – czym ta firma się zajmuje. Jeżeli jest to firma podwyższonego ryzyka z jakichkolwiek względów w danym okresie bank może już z samych swoich danych regulacji odrzucić taką aplikację albo w ogóle zablokować możliwość składania wniosku, ponieważ jest to nieakceptowane źródło dochodów dla tego banku. Chociażby z samego tytułu tego czym zajmuje się firma. Działalność gospodarcza jednoosobowa może mieć różne formy opodatkowania. Może być na zwykłej KPiR, na ryczałcie lub na karcie podatkowej.
Spółki z kodeksu handlowego, chodzi mi tutaj o spółkę z o.o., nie bierzemy jako takiej spółki z o. o. – ona jest oddzielną osobowością prawną. więc nie jest podmiotem który zaciąga kredyt ale z niej możemy też mieć dochód. Jeżeli ktoś ma spółkę z o. o. i jest w niej mianowany jako prezes lub członek zarządu to może mieć z samego mianowania dochód. Może mieć dochód z umowy o pracę bo pobiera jako członek zarządu wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę. Może się fakturować ze spółką z o.o. własną fakturą na 19% na podatku liniowym na działalność gospodarczą, ale wtedy bierzemy dochód z działalności gospodarczej. Jeżeli mamy dodatkowo przy tych dochodach mianowanie ze spółki z o.o. a nawet samą spółkę z o.o. z której mamy mianowanie to jest w porządku. Ważne jest jaki masz procentowy udział w danej spółce. Jeżeli masz więcej niż 50%, czyli pakiet większościowy udziałów, to również bierzemy wyniki finansowe.
Pytamy cię o to jaki CIT płacisz, bierzemy rachunek zysków i strat oraz bilans takiej spółki, sprawdzamy jej kondycję i to też w banku pokazać musimy. Czy wszystkie banki to akceptują? Mianowanie nie jest egzotyką ale nie wszystkie banki w ogóle to dopuszczają, tak samo jako najem, mianowanie jako źródło dochodu, a już na pewno nie jedynego – niektóre z kolei tak.
Emerytura jest brana pod uwagę i ma charakter stały, dożywotni, ale to też będzie zależało w jakim jesteś wieku mając już tę emeryturę. Jeżeli jesteś emerytowanym pilotem wojskowym i masz 40 lat mając emeryturę, to dostaniesz nadal kredyt na 25 a nawet na 30 lat, ale jeżeli masz lat 70 to sam wiek już będzie limitował Cię jeżeli chodzi o sam okres kredytowania. Więc znowuż przez krótszy okres masz wyższą ratę, a jak masz wyższą ratę to musisz mieć większą zdolność. Renta musi mieć charakter również dożywotni, jeżeli jest czasowa nic z tym nie zrobimy. Podobnie stypendia inne tego typu rzeczy – na razie ten wątek w ogóle zostawiamy, to są kompletne wyjątki.
Najem to bardzo często spotykane źródło dochodu. Klienci budują sobie tak zwanym efektem kuli śniegowej portfel nieruchomości, które same po pewnym czasie zaczynają się spłacać: kupuję mieszkanie, biorę kredyt, te mieszkania przy wynajmie same się spłacają. Co się dzieje w przypadku kiedy mam pięć mieszkań jako klient? Płacę pięć rat, ale z najmu czerpię dużo większe dochody aniżeli płacę ratę kapitału i odsetek do banku, więc de facto mój cashflow jest dodatni – więcej wypływa niż odpływa. Niemniej muszę to udowodnić w banku. Po pierwsze, bank musi akceptować dochód z najmu, nie każdy to robi. Co więcej bank chce bardzo często ciągłość z 12 miesięcy, są banki które zaakceptują to po sześciu miesiącach, ale raczej będzie to egzotyka. Co więcej, musimy pokazać, że odprowadzamy podatek, pokazać umowę z najemcą i najlepiej pokazać rozliczony PIT z tego mieszkania z tym podatkiem.
Podsumowując najlepiej i najprościej jak już się zorientowałeś jest mieć umowę o pracę na czas nieokreślony, jeżeli na czas określony to z odpowiednią historią i czasem w przód. Jeżeli zmieniasz właśnie pracodawcę, masz podobne stanowisko jesteśmy w stanie prawdopodobnie udowodnić w banku ciągłość zatrudnienia i już po pierwszym, drugim miesiącu móc z nową umową ubiegać się o kredyt. Umowa zlecenie/o dzieło – 12 miesięcy w tył, w szczególnym wypadku sześć miesięcy o ile one w ogóle dany bank bierze ją pod uwagę. Działalność gospodarcza – 12 miesięcy a nawet 24 miesiące w tył zależności od banku. Spółka, czyli dochód z mianowania, dochód w ogóle ze spółki z o.o. – bardziej skomplikowana sprawa jeżeli to jest umowa o pracę, w przypadku natomiast jeżeli jest to mianowanie to nie każdy bank to akceptuje, niemniej niektóre traktują to jak umowę o pracę.
Jeśli chodzi o walutę dochodu, to możesz mieć któreś z tych źródeł dochodu w obcej walucie, np. EUR, USD, GBP. Wspominam w ogóle o walucie dochodu, bo musimy odwołać się do regulacji KNF-u, która mówi o tym, że waluta większości naszego dochodu w gospodarstwie domowym, który zarabiamy, która jest przyjęta do zdolności determinuje w jakiej walucie możemy wziąć kredyt. Więc jeżeli masz umowę o pracę w Polsce i zarabiasz 8000 złotych netto i do tego masz umowę o pracę jako programista z Londynem gdzie zarabiasz po przeliczeniu z funtów 20 000 złotych, to Ty zarabiasz faktycznie 28 000 złotych, ale dochód jest przeważający w walucie w funcie brytyjskim, więc możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny w Polsce wyłącznie w tej walucie. Co to oznacza? Na chwilę obecną wyłącznie dwa banki udzielają kredytu w walucie obcej. Jeżeli masz kredyt łączony mógłbyś jeszcze zrezygnować z brania do zdolności dochodu w funtach i wziąć tylko umowę o pracę w PLN. Spróbować na niej się oprzeć i zobaczyć czy zdolność wyjdzie. Jeżeli wyjdzie, to z powrotem możesz wziąć dowód w walucie PLN. Jeżeli uzyskujesz dochód wyłącznie w walucie zagranicznej na chwilę obecną są dwa banki, które takich kredytów udzielają, tu wchodzimy w inne regulacje, inne przeliczniki, inne wkłady własne, inne marże, inną stopę referencyjną – jak pamiętasz EURIBOR, który jest co prawda negatywny, ale nie we wszystkich bankach się odejmuje od marży – kompletnie inny bardziej skomplikowany wątek. Załóżmy, że bierzesz ten kredyt w złotówce, ponieważ nadal zarabiasz więcej z tych źródeł dochodu pochodzących z waluty PLN. Kraj uzyskiwania dochodu: załóżmy, że jesteś Polakiem pracującym za granicą – to jest ok.; natomiast jeśli jesteś obcokrajowcem, który jest zatrudniony za granicą i chcesz wziąć kredyt w Polsce – szanse są bardzo nikłe. Takie są regulacje, co więcej za granicą nie jesteś w stanie praktycznie zarabiać w złotówkach, więc będziesz zarabiał w walucie obcej, a jak już pamiętasz, tylko dwa banki takich kredytów udzielają.
Jeszcze raz przypomnę wzór DTI tj. debts/incomes, który powinien być mniejszy bądź równy 50%. Za pomocą tego wzoru możesz samemu sobie oszacować, że jeżeli z kalkulatora bankowego wychodzi Ci rata x to dochody muszą wynosić 2x. Czyli jeżeli zarabiasz 10 000 złotych netto to maksymalnie możesz dostać około 5000 złotych miesięcznie raty kredytowej. Jeżeli już w tym momencie masz pewne zobowiązania typu: pożyczka gotówkowa, rata kredytu hipotecznego – to wszystko jest dopisywane jako długi (nie wpisujemy tu paliwa, raty za za internet, tylko wszystkie rzeczy bankowe jeżeli masz kartę kredytową na 10 000 złotych, ale nawet jej nie użyłeś, nie wyjąłeś jest z koperty, to bierzemy i tak od 3% do 5% wartości takiej karty, co nam daje 300-500 złotych a 300-500 złotych to jest ponad 100 000-150 000 złotych zdolności kredytowej mniej na kredycie hipotecznym. Więc można powiedzieć, że wartość Twojej karty kredytowej jeżeli jest na 10 000 złotych, to prawdopodobnie nawet więcej niż o 100 000 złotych obniży Twoją zdolność kredytową. Do zobowiązań (w liczniku) dopisujemy Twoją przyszłą ratę, która wychodzi z symulatora, z tych obliczeń, które sobie robimy na pierwszym spotkaniu. Dzięki temu mamy wtedy sumę wszystkich twoich obecnych i docelowych zobowiązań. Jeśli nie masz żadnych, to robimy zero + przyszła rata i dzielimy to przez Twoje dochody netto. Sumujemy to, dajemy do mianownika i szacujemy sobie na początku jak jesteśmy daleko od tej granicy – jeżeli DTI wyjdzie nam na poziomie na poziomie 15%, 20%, 30% to jesteśmy bezpieczni. Wiemy już, że tę zdolność mamy. Jeśli wyjdzie nam 50% albo będziemy się tym obszarze poruszali, to już wiemy, że jesteśmy na krawędzi. Co bank to inna zdolność. Może się ona różnić o naprawdę setki tysięcy złotych, więc jak w jednym banku tej zdolności nie masz, nie jest powiedziane że w innym banku tej zdolności nie będziesz mieć. Jeżeli ryzyko banku jest niskie, są banki które dopuszczają DTI na poziomie nawet 65%, więc zarabiając 10 000 złotych netto z umowy o pracę mógłbyś mieć ratę na poziomie 6 500 złotych. Jeżeli wpadniesz w wysokie ryzyko, np. bank stwierdzi, że jesteś singlem, jesteś bardzo młody, to jest Twoja pierwsza praca, może powiedzieć, że DTI akceptowane jest zdecydowanie niższe i wtedy ta zdolność zostanie zredukowana.
Wyczerpaliśmy temat zdolności finansowej, niemniej zależy mi, żeby każdy przed spotkaniem miał ogólnie naszkicowaną w głowie wiedzę i wiedział +/- jak się będziemy poruszali, o co będziemy dopytywać i z jakiego tytułu może wspomnieć nam, że ma jeszcze jakiś dodatkowy dochód, który będziemy brali pod uwagę.
