Instrukcja Uruchomienia
Twój dedykowany przewodnik po logistyce posprzedażowej. Wybierz poniżej swój cel finansowania, aby zobaczyć precyzyjną, krok po kroku rozpisaną sekwencję transferu środków.
Logistyka: Rynek Wtórny
Wizyta w Placówce i Podpisanie Umowy
Po wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej, ekspert prowadzący umawia dla Ciebie spotkanie w oddziale banku w celu zawarcia umowy kredytowej.
- Zarezerwuj sobie od 1 do 1,5 godziny czasu.
- Zabierz ze sobą ważny dowód osobisty.
- Zapewnij środki na koncie w nowym banku (jeśli bank pobiera opłatę za wycenę lub prowizję od udzielenia kredytu).
Akt Notarialny (Przeniesienie Własności)
Po podpisaniu umowy z bankiem, spotykasz się ze stroną sprzedającą w Kancelarii Notarialnej. To moment przeniesienia praw własności do nieruchomości.
- Zazwyczaj to podczas tego spotkania przelewasz resztę zadeklarowanego wkładu własnego na konto sprzedającego (chyba, że umowa przedwstępna stanowiła inaczej).
- Płacisz taksę notarialną oraz ustawowy podatek PCC (2%) od wartości nieruchomości, który notariusz pobierze na miejscu.
- Notariusz elektronicznie składa w Sądzie wniosek o zmianę właściciela nieruchomości. Czasami składa od razu również wniosek o wpis hipoteki (Krok 03).
Zabezpieczenie Prawne: Wpis Hipoteki
Aby bank uwolnił środki, musi mieć twarde zabezpieczenie w postaci wpisu hipoteki do Działu IV Księgi Wieczystej nabywanej nieruchomości.
Jeśli Notariusz nie złożył tego wniosku podczas podpisywania aktu (zapytaj go o to), masz obowiązek złożyć go samodzielnie przez portal Ministerstwa Sprawiedliwości (e-Sąd).
Klienci często o tym zapominają! Po złożeniu wniosku o wpis hipoteki ciąży na Tobie ustawowy obowiązek opłacenia podatku od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 PLN. Masz na to dokładnie 14 dni. Deklarację złożysz i opłacisz najszybciej online przez portal e-Urząd Skarbowy.
Dyspozycja Wypłaty Środków
Umowa podpisana, wkład własny wpłacony, akt notarialny sporządzony, hipoteka w drodze. Czas na ostateczny przelew!
Musisz złożyć do banku (w placówce lub wnosząc skany przez bankowość internetową) tzw. Dyspozycję Uruchomienia Kredytu. Załączniki wymagane do wypłaty to najczęściej:
- Kopia Aktu Notarialnego.
- Potwierdzenie uiszczenia całości wkładu własnego (np. plik PDF z banku).
- Kopia złożonego i opłaconego wniosku o wpis hipoteki.
- Potwierdzenie wykupienia/opłacenia polis ubezpieczeniowych (na życie i mienie).
Po weryfikacji dokumentów, bank uruchomi środki i przeleje je bezpośrednio na rachunek sprzedającego w terminie od 1 do 3 dni roboczych.
Logistyka: Rynek Pierwotny (Deweloper)
Podpisanie Umowy Kredytowej
Zawierasz umowę w wybranym banku. W tym przypadku zabezpieczeniem przejściowym jest zazwyczaj cesja praw z umowy deweloperskiej.
Wkład Własny i Uruchomienie Transz
Jesteś zobowiązany do wniesienia swojego wkładu własnego (zgodnie z harmonogramem płatności od dewelopera) na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP) dewelopera.
Gdy Twój wkład zostanie opłacony, składasz w banku dyspozycję wypłaty kolejnych transz kredytu. Bank będzie je wypłacał bezpośrednio na rachunek powierniczy dewelopera, adekwatnie do postępów budowy.
Akt Notarialny (Zakończenie Inwestycji)
Gdy deweloper zakończy budowę i uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku, zaprosi Cię na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność Twojego mieszkania/domu.
Nie płacisz tutaj podatku PCC 2%, ponieważ transakcja objęta jest podatkiem VAT wliczonym w cenę mieszkania.
Zabezpieczenie Prawne: Wpis Hipoteki
Dopiero po podpisaniu aktu końcowego i wyodrębnieniu księgi wieczystej lokalu, dokonuje się wpisu hipoteki do Działu IV na rzecz banku. Często wniosek ten składa Notariusz od razu przy akcie.
W ciągu 14 dni od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki (np. przez notariusza przy akcie końcowym), masz bezwzględny obowiązek złożenia deklaracji PCC-3 i opłacenia 19 PLN do Urzędu Skarbowego. Zrobisz to najprościej przez portal e-Urząd Skarbowy.
Logistyka: Budowa Domu / Rozbudowa
Podpisanie Umowy Kredytowej
Zawierasz umowę w wybranym oddziale banku. Ze względu na brak sprzedaży (działka prawdopodobnie jest już Twoja), omijamy completely wizytę u notariusza.
Wpis Hipoteki na Działce
Aby uwolnić pierwszą transzę, bank musi mieć zabezpieczenie. Musisz samodzielnie złożyć wniosek o wpisanie banku do hipoteki Twojej działki. Wniosek składasz elektronicznie przez portal Ministerstwa Sprawiedliwości (e-Sąd).
Pamiętaj: po wysłaniu wniosku do Sądu o wpis hipoteki, w ciągu 14 dni złóż deklarację PCC-3 i opłać 19 PLN podatku do Urzędu Skarbowego (najszybciej online w e-Urząd Skarbowy).
Mechanika Transz i Rozliczanie (Inspekcje)
Kredyt budowlany nie jest wypłacany od razu w całości. Środki płyną partiami (transzami) na Twoje konto bieżące.
- Pierwsza transza: Zostanie uruchomiona po wpisie hipoteki oraz udokumentowaniu zaangażowania Twojego wkładu własnego (np. wpisem w Dzienniku Budowy informującym o wykonaniu fundamentów).
- Rozliczanie: Po wydaniu pieniędzy z pierwszej transzy, musisz ją rozliczyć z bankiem. Najczęściej odbywa się to na podstawie wizji lokalnej pracownika banku lub "foto-inspekcji" robionej przez Ciebie w aplikacji mobilnej banku.
- Kolejne transze: Dopiero po prawidłowym rozliczeniu dotychczasowych prac budowlanych (zgodnie z załączonym kosztorysem), bank uwolni kolejną partię gotówki na Twoje konto.
Logistyka: Refinansowanie (Przeniesienie Kredytu)
Brak Notariusza (Minimalizacja formalności)
Proces refinansowania jest pozbawiony wielu opłat. Ponieważ jesteś już właścicielem nieruchomości, omijamy całkowicie wizytę w Kancelarii Notarialnej. Ograniczamy się jedynie do podpisania nowej umowy z nowym bankiem w placówce.
Wpis nowej Hipoteki (e-Sąd)
Zabezpieczeniem nowego kredytu jest wpisanie Twojego nowego banku do Księgi Wieczystej. Ze względu na procedury, składasz wniosek do Sądu elektronicznie. Przez pewien czas w Księdze będą figurowały dwa banki (stary i nowy) – to naturalny i bezpieczny etap przejścia.
Pomimo że jest to refinansowanie, dla Sądu powołujesz nową hipotekę. Złożenie wniosku wymusza na Tobie uiszczenie jednorazowej opłaty PCC-3 (19 zł) do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni.
Przepływ Środków i Oczyszczenie Księgi
Po podpisaniu umowy wnosisz dyspozycję uruchomienia środków. Gotówka nie trafia na Twoje konto.
- Nowy bank wykonuje techniczny, zamknięty przelew wewnątrzbankowy bezpośrednio na rachunek spłaty w Twoim starym banku, pokrywając 100% zadłużenia (zgodnie z dostarczonym zaświadczeniem o saldzie).
- Stary bank, po zaksięgowaniu środków i całkowitej spłacie kredytu, wystawia tzw. Kwity Mazalne (Zgodę na wykreślenie hipoteki).
- Posiadając ten dokument, składasz do Sądu wniosek o usunięcie starego banku z Księgi Wieczystej. W ten sposób proces całkowitego przejścia zostaje oficjalnie zakończony.