Dzisiaj opowiadam o tym jakie są składowe oferty kredytu hipotecznego, jak ją wybrać, jak najlepiej dopasować ją do swoich potrzeb.
Aby prościej, bardziej wizualnie to wytłumaczyć podzielę to na pięć punktów. Pierwszy to będzie oprocentowanie, marża banku. Drugi – ewentualne prowizje. Trzeci z nich to będą szeroko pojęte polisy. Punkt czwarty to będzie wycena zabezpieczenia tego co nabywamy. Ostatnie będą dodatkowe rzeczy.
Pierwsza kolumna, czyli oprocentowanie kredytu. Jak pamiętasz z poprzednich nagrań oprocentowanie kredytu składa się z marży i stopy referencyjnej. W tym przypadku nie będziemy rozpatrywać jaka jest wysokość stopy referencyjnej, czy WIBOR jest wyższy czy jest niższy, czy jest trzy- czy sześciomiesięczny w danym banku, ponieważ on w zasadzie wszędzie będzie dla Ciebie taki sam. Więc w taki syntetyczny sposób porównamy wyłącznie same marże. Więc pierwsza rzecz istotna dla Ciebie to jest w jakiej wysokości dany bank oferuje Ci marżę. Dlaczego? Pamiętamy, że marża jest jedną ze składowych sumy, więc jeżeli marża zmienia się w górę bądź w dół suma całego oprocentowania również ulega zmianie. A jeżeli suma oprocentowania rocznego (zawsze operujemy skalą jednego roku) ulega zmianie, to w bezpośredni sposób Twoje miesięczne raty kredytu hipotecznego również albo idą w górę, albo w dół. W tym przypadku liczymy jaka będzie pierwsza rata, którą będziesz płacił, bo ona w obrazowy sposób pokaże Ci po pierwsze czy masz zdolność, po drugie w jakiej wysokości ten kredyt miesięcznie będzie obciążał Twój budżet. Więc marża jako jeden z tych parametrów oferty kredytowej.
Drugi parametr to jest prowizja. Prowizje możemy mieć dwie w kredycie hipotecznym: przygotowawczą, czyli tak zwaną prowizję za uruchomienie tego kredytu bądź prowizję rekompensacyjną. Co to oznacza? Prościej mówiąc – przygotowawcza to jest prowizja za uruchomienie a rekompensacyjna to jest prowizja za nadpłatę bądź wcześniejszą spłatę jednorazową tego kredytu. Rozróżniamy to, ponieważ niektóre banki mówią “Możesz nadpłacać, ale nie wolno ci z tego kredytu jednorazowo zrezygnować”, czytaj: sprzedać nieruchomości, nadpłacić całościowo tego kredytu bądź zrefinansować się do innego banku
– w tych trzech przypadkach całościowo ten kredyt zostałby spłacony. Ale zapytasz co z nadpłatami? Otóż niektóre banki umożliwiają bezprowizyjne, bez jakichkolwiek dodatkowych opłat nadpłacanie, pozbywanie się tego kredytu od samego początku, od pierwszego dnia, dosłownie od uruchomienia. Niektóre będą dopiero to umożliwiały po roku trzecim. Z czego to wynika i dlaczego jest to w ten sposób zunifikowane? Ponieważ wyszła ustawa o kredycie hipotecznym, która narzuca na banki wiele różnych regulacji, zasad, norm dobrego postępowania i zabrania bankom po więcej niż trzech latach brać od klienta prowizję za wcześniejszą spłatę. Niektóre banki nadal to stosują, niektóre już kompletnie z tych prowizji zrezygnowały. Podsumowując, jeżeli będziesz nadpłacał i nie masz prowizji za nadpłatę nie będziesz miał żadnych dodatkowych kosztów. Jeżeli masz prowizję, to przez pierwsze trzy lata tego kredytu, kłamstwem byłoby powiedzenie, że nie możesz dotknąć, ponieważ możesz go nadpłacać, ale zapłacisz prowizję. W jakiej wysokości? Czasem nawet 3%; często to jest od 1% do 3% od kapitału nadpłaconego. Jeżeli bierzesz kredyt i swoją nieruchomość spłacisz przed trzema laty w banku, który ma taką prowizję, to zapłacisz prowizję od pozostałego salda do spłaty, czyli w zasadzie całego wolumenu kredytu, który wziąłeś. Jeżeli chodzi o prowizję przygotowawczą ona albo jest, albo jej nie ma. Jeżeli jest, bardzo często kupujemy za jej pomocą nieznacznie niższą marżę i czasem rezygnujemy z dodatkowych ubezpieczeń, dodatkowych polis, które bank nam będzie narzucał bądź jeszcze dodatkowych produktów cross-sellowych. Jeżeli ona jest to z dużym prawdopodobieństwem możemy orzec, że marża banku będzie raczej wyższa, ponieważ bank musi zarobić swoje tak czy inaczej przez te 30 lat, albo zrobi to na samym początku pod postacią ubezpieczeń, prowizji za wejście bądź jakichś dodatkowych produktów bądź w czasie rozciągnięte za pomocą odsetek, za pomocą wysokiej marży, ponieważ to oprocentowanie w czasie w procencie składanym będzie powodowało, że wysokość odsetek kumulując się będzie naprawdę dotkliwa. Więc reasumując – każdy klient zapłaci w zasadzie bardzo podobnie tylko w innym momencie, w innym punkcie osi czasu i krytycznym jest teraz zadecydować. Ty jako klient z Twoją wizją, Twoim oczekiwaniem wnioskowania o ten kredyt, spłacania go i ewentualnych nadpłat gdzie na tej osi czasu się umiejscowisz. Czy preferujesz zapłacić na wstępie więcej pod postacią różnych polis czy prowizji i mieć niższą miesięczną ratę, czy raczej preferujesz wejść za okrągłe zero, nie mieć żadnych kosztów poza wyceną nieruchomości, która jest naprawdę marginalna, bo jest to koszt kilkuset złotych do tysiąca z lekkim haczykiem w przypadku wyceny domów wolnostojących, ale nadal jest to pomijalne – jest to kropla w całym oceanie kosztów kredytowych; wtedy masz wysoką ratę, ale na początku żadnych kosztów. Czy też wolisz sobie kupić niższą ratę za pomocą tych produktów.
Jeżeli chodzi o ubezpieczenia: możemy mieć ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe i ubezpieczenie nieruchomości. Które jest obligatoryjne a które nie? Ubezpieczenie na życie nie jest obligatoryjne i banki w zasadzie nie narzucają go w większości przypadków. Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy jest jeszcze bardziej egzotyczną polisą, niektóre banki, nie wymieniając z nazw, mają bardzo dotkliwe, bardzo wysokie prowizje, które są bardzo często płatne gotówką już na wejściu jak na przykład składka na kilka lat wprzód z góry, ale to ubezpieczenie też nie jest obowiązkowe. To wszystko zależy od konstrukcji – czy chcemy zapłacić więcej na wejściu czy w trakcie. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pojawia się wtedy i tylko wtedy, jeżeli nasz wkład własny nie jest wystarczający względem rekomendacji KNF-u, która traktuje o tym, że 20% wkładu własnego to jest rekomendowane minimum, które klient powinien posiadać. Możliwym jest wnioskowanie na 10% wkładu własnego, tylko wtedy pojawia się zagadnienie ubezpieczenia pozostałych 10%, których brakuje do rekomendowanego pułapu 20% wkładu własnego, czyli odwrotności LTV (wartości kredytu do wartości zabezpieczenia). Dopóki kredyt będzie przewyższał 80% (na przykład 90%), pozostałe 10% będzie dobezpieczone. Takie ubezpieczenie bank estymuje, że będziesz płacił przez lat 5, bo przez tyle około 10% kapitału w okresie trzydziestoletnim będziesz w stanie spłacić w racie kapitałowo-odsetkowej. W przeciwnym razie, jeżeli nadpłacisz sobie kredyt może zwiększyć się wysokość wkładu własnego, ale jednocześnie też zmienić wskaźnik LTV bądź też sama wartość nieruchomości jeżeli ona w czasie wzrośnie, ponieważ wszystkie inwestycje dookoła rosną same w sobie w czasie (np. podążają za inflacją). Wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego znika. Ono również może pojawić się jako podwyższenie marży. W kilku bankach, notabene topowych jeżeli chodzi o 10-cio procentowe wkłady własne, one nie są w postaci ubezpieczenia jako polisy tylko w postaci znacząco wyższej marży w momencie brania tego kredytu. Ubezpieczenie pomostowe jest zabezpieczeniem banku do czasu kiedy w księdze wieczystej mamy wpisaną hipotekę. Czym jest księga wieczysta? Czym jest hipoteka? Co to jest ubezpieczenie pomostowe? Jak te wszystkie 3 rzeczy mają się do siebie na osi czasu? Każda nieruchomość prędzej czy później będzie miała księgę wieczystą. Księga wieczysta składa się z okładki, spisu praw, oznaczenia tej nieruchomości, działu II gdzie są wpisani właściciele nieruchomości, działu III gdzie mamy ograniczenia, roszczenia wszelakie, rzeczy, które mogą być związane z na przykład służebnością przechodu i przejazdu, dożywociem, rzeczami, które obciążają tę nieruchomość, dział IV to jest tylko i wyłącznie hipoteka. Wierzyciel może być jako bank hipoteczny a może być to również osoba fizyczna albo jakakolwiek inna instytucja, która jako wierzyciel wpisuje się w dział IV. Upraszczając, dział IV w naszym przypadku jest czysty i prosty i ubezpieczenie pomostowe jest to moment do kiedy bank, w którym bierzemy kredyt nie wpisze się na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej jako wierzyciel. W tym przypadku na rynku wtórnym można powiedzieć, że jest to moment gdzie wychodzimy od notariusza i albo składamy to sami, albo notariusz w naszym imieniu za drobną opłatą składa taki wniosek w sądzie w dziale wieczystoksięgowym. Jeżeli kupujemy na rynku pierwotnym będzie to trwało znacznie dłużej, ponieważ na rynku pierwotnym często kupujemy dziurę w ziemi, finansujemy budowę przez dewelopera, więc jesteśmy zabezpieczeni pierwotnie jako wpisane roszczenie w dziale III całej księgi macierzystej, na przykład gruntu tej inwestycji, a docelowo dopiero po dalekim przeniesieniu własności staje się dokładnie to samo co na rynku wtórnym. Cały ten okres do momentu kiedy bank nie jest jeszcze wpisany w dziale IV nazywa się ubezpieczeniem pomostowym. Co się wtedy dzieje? Każdy z Was grał w Monopoly, więc odnieśmy się do tej gry. Jeżeli wyciągasz od bankiera 200 dolarów wartości zastawnej tej ulicy, którą chcesz zastawić, to moment, w którym Ty pobrałeś już banknot i mogłeś już za to kupić sobie hotel, domek, inną ulicę, a nie odwróciłeś jeszcze swojej ulicy, którą zastawiasz na czerwono – do momentu kiedy tego nie zrobisz bankier nie ma w żaden sposób mocy prawnej, żeby to z Ciebie zwindykować, ściągnąć, więc ten moment jest dla bankiera, w tym przypadku dla banku, który daje Ci kredyt niezwykle ryzykowny, ponieważ nie dość, że pobrałeś pieniądze z banku, to jeszcze już dawno mogłeś je wydać, zdefraudować, rozpuścić, zrobić z nimi cokolwiek chciałeś. Bank ubezpiecza to ubezpieczeniem pomostowym, co daje mu gwarancję, że ta karta nawet jak z jakichkolwiek względów nie zostanie obrócona, czyli w Twoim dziale IV bank tej hipoteki nie wpisze z jakichkolwiek względów, to bank i tak będzie miał zrekompensowane, oddane te środki, które Ci wypłacił. Kto za to płaci? Oczywiście klient. Ubezpieczenie pomostowe może trwać w małych miejscowościach od paru tygodni do wielu, wielu miesięcy w przypadku dużych miejscowości typu Kraków, rekordziści mówili, że trwało to nawet rok, oczywiście plus okres budowy całej tej inwestycji na rynku pierwotnym kiedy czekaliśmy na przeniesienie własności. Pomostowe ubezpieczenie może wynosić w niektórych bankach od 0,05% w skali roku, co w kredycie nie przewyższającym 1 000 000 złotych daje Ci cenę Cappuccino miesięcznie, po banki, które nawet charge’ują Cię nawet na poziomie 1,5%, co daje nam opłaty, obrazowo mówiąc jeżeli bierzesz kredyt 800 000 na budowę domu czy kupno mieszkania, możesz płacić 800, 1000 złotych miesięcznie więcej odsetek dodatkowo do raty. Ubezpieczenie pomostowe to jest de facto podniesienie marży do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, więc Twoja rata będzie o wiele set złotych wyższa przez cały ten okres. Jest jeden jedyny bank na chwilę obecną, który to ubezpieczenie pomostowe ma miesięcznie na poziomie ceny jednej kawy. Punkt ostatni to jest ubezpieczenie nieruchomości – jest ono obligatoryjne. Każdy bank będzie od Ciebie wymagał ubezpieczenia nieruchomości, niemniej większość z tych banków będzie dopuszczała dowolne z rynku, z dowolnego towarzystwa, które sobie wybierzesz, z cesją na bank oczywiście, bank musi być uposażonym i nie będzie to najczęściej wpływało na ofertę, czyli marża ani pozostałe parametry czy prowizje nie powinny być w większości przypadków uzależnione od tego czy ubezpieczysz się zewnętrznie czy wewnętrznie w danym banku. Wewnętrzna polisa bankowa będzie po prostu delikatnie droższa niż ta zewnętrzna, podobnie jak z ubezpieczeniem na życie. Cofnijmy się jeszcze do ubezpieczenia na życie. Niektóre banki również umożliwiają Ci, jest ich zdecydowana mniejszość, ale umożliwią Ci branie ubezpieczenia na życie dowolnego z rynku. Na przykład: pracujesz w korporacji, masz ubezpieczenie grupowe, które ma bardzo dobrą cenę i zakres ubezpieczenia przez to, że jest grupowe – bank to dopuści, jeżeli bank będzie uposażony, zrobisz cesję z tej polisy na bank i bank uzna tę polisę jako spełnienie warunków danej promocji, które musisz mieć. Znowuż inne banki będą, powiedzmy sobie wprost i szczerze, że będą uznawały to ubezpieczenie na życie de facto jako prowizję przesuniętą w inne miejsce. Oczywiście, ubezpieczenie ma wartość dodaną w postaci tego, że jest ubezpieczeniem, a prowizja jest po prostu czystą gotówką, która jest wyrzucona raz i nigdy nie wróci. Ubezpieczenie ma pewną funkcję ochronną, która może się przyda a może nie. Niemniej, niektóre banki mają obowiązkowe, które narzuca jako swoje wewnętrznie, niektóre mają zewnętrzne. Nieruchomość musi być ubezpieczona zawsze, nieważne już czy wewnętrznie czy zewnętrznie, ale przez cały okres trwania tego kredytu. Dodatkowo karkołomnym byłoby posiadać nieruchomość wartą x i jej po prostu nie ubezpieczyć zważywszy na to jak niskie koszty takiego ubezpieczenia rocznie musimy za to ponosić.
Zabezpieczenie i jego wycena – bardzo prosty punkt. Wycena tej nieruchomości, na której się zabezpieczamy, niekoniecznie którą kredytujemy, na której się zabezpieczamy – pamiętajmy o tym. Wycena mieszkania będzie tańsza, będzie wynosiła kilkaset złotych (400-700 zł), domu może opiewać na 1000-1500 zł w zależności od cennika danego rzeczoznawcy, z którym współpracujemy. Może być przypadek, kiedy bank narzuca i wymaga wewnętrznej wyceny nieruchomości – wtedy ona będzie prawdopodobnie tańsza, ale też jakościowo może odbiegać od standardów rynkowych i profesjonalnej wyceny, którą uważamy za znacznie lepszy krok jeżeli chodzi o przygotowanie klienta do brania tego kredytu. Bardzo często zdarza się, że banki zaniżają tą wartość przede wszystkim dlatego, że te bazy danych, którymi dysponują nie do końca dorównują bazom wszystkich aktów notarialnych, które spływają z danej dzielnicy, w szczególności jeżeli wzrost wartości jest bardzo dynamiczny. Więc wycena to jest jednorazowy koszt, który ponosisz raz na wejściu, jest bezzwrotny, ale też tę wycenę, jeżeli jest zewnętrzna, przekazujemy do banków, które akceptują zewnętrzną wycenę nieruchomości, wskanowujemy do systemu tę samą, za którą zapłaciłeś raz do wszystkich banków. Globalnie, efektywnie oszczędzasz na robieniu zewnętrznej plus masz dużo większą gwarancję tego, że ta wycena jest zrobiona w sposób profesjonalny, że nie jest zaniżana i że będzie odpowiednio potraktowana w banku.
Ostatni punkt to są dodatkowe rzeczy zwane cross-sellem. Składa się na niego na przykład otwarcie konta, wpływy wynagrodzenia czyli bank albo zmusza Cię do przekierowania Twojego wynagrodzenia od pracodawcy do tego konkretnego banku na nowe konto, które Ci założy bądź przynajmniej do robienia transferu pieniądza. W niektórych bankach jest na przykład zapis o dwukrotności raty, którą będziesz płacił. Nie musi być to wynagrodzenie bezpośrednio od pracodawcy, ale musi być to jakiś wpływ. Dlaczego bank tak robi? Każdy bank dąży do tego, żeby zachęcić Cię, wprowadzić w swój ekosystem kont, lokat, wszystkich produktów, które ma, na przykład kolejnej karty kredytowej i czerpać zysk pod postacią jakichś opłat za konto, ewentualnie za używanie karty kredytowej. Każdy bank będzie dążył do tego, żeby Cię przeprowadzić do siebie. Czy coś jeszcze w cross sellu możemy dodać? Wszystkie drobne rzeczy, które bank może Ci zaoferować. Oczywiście ustawodawca przewidział takie zachowanie banków i powiedział, że bank nie ma prawa narzucać na klienta otwierania konta, wpływów czy brania tego typu rzeczy, ale musi dać alternatywy czyli jedna z ofert, zwana zawsze ofertą standardową banku, będzie goła, bez tych wszystkich dodatkowych rzeczy, ale bank sobie to odbije na znacząco, diametralnie wyższej marży, aby skutecznie zniechęcić klienta do nierozważania innych ofert promocyjnych, które aktualnie bank będzie miał.
Podsumowując, logicznym jest, że przyroda dąży do równowagi i wszystkie powyższe parametry w jakiś sposób się będą bilansowały. Finalnie można powiedzieć, że każdy zapłaci +/- tyle samo. Pytanie tylko z której strony i czy ta strona jest spójna z Twoją wizją i z Twoimi oczekiwaniami, z tym jak ten kredyt chcesz nadpłacać bądź też trzymać bardzo długi czas. Wyróżnijmy sobie dwa scenariusze. Pierwszy to jest rodzina, która buduje dom, dom będzie wart około 1 000 000 zł i chce go spłacać przez 30 lat. Nawet jeżeli na samym wstępie zapłacą duże prowizje, kupią ubezpieczenie na życie, które bank będzie narzucał na przykład przez pierwsze 5 lat obowiązkowo zanim w ogóle pozwoli im brać zewnętrzną polisę – wygeneruje nam to potężne koszty na samym wejściu, na samym początku całej spłaty kredytu, ale pamiętajmy, że okres trwa lat 30, a tu rozmawiamy o pierwszych newralgicznych pięciu latach. Później z czasem za pomocą kupionej niższej marży z tego tytułu, że bank już swoje zarobił, daje niższą marżę od samego początku, suma tych odsetek będzie znacznie niższa, a odsetki skumulowane w czasie mogą być bardzo dotkliwe i mogą wynosić ogromne sumy. Taka rodzina za pomocą prowizji, pakietów, kupienia sobie lepszej promocji banku, finalnie w arkuszu licząc przez te lat 30 zapłaci tych odsetek dużo mniej niż osoba, która ma wyższą marżę, ale nie ma żadnych prowizji/dodatków i trzymałaby ten kredyt przez lat 30. Ale teraz drugi scenariusz. Niech będzie to inwestor, który kupuje nawet mieszkanie w budowie od dewelopera, ale wie, że w drugim roku od brania kredytu on go dawno spłaci. On bierze to mieszkanie na handel, inwestycyjnie i się go dawno pozbędzie bądź jest to osoba na tyle zamożna, żeby spłacić sobie ten kredyt dużo wcześniej, na przykład w roku dziesiątym całego okresu kredytowania. Taka osoba, nawet jeżeli “kupi” sobie niższą marżę za pomocą jakiś dużych prowizji na wejściu bądź pakietów nie zdąży tego w czasie rozłożyć i zrekompensować. Prosta analogia do silnika diesla i silnika benzynowego – w momencie kiedy kupujesz w salonie samochód z silnikiem diesla, dajmy na to płacisz 15 000-20 000 zł więcej z samego cennika, z samego modelu samochodu bazowo i musisz naprawdę duże ilości kilometrów przejeżdżać w trakcie roku pomnożone razy liczba tych lat trwania okresu leasingu, żeby w ogóle zacząć wychodzić na zero w tej różnicy spalania silnika benzynowego z silnikiem diesla. Dla ludzi, którzy robią setki tysięcy kilometrów – tak, diesel będzie bardziej opłacalny, ale jeżeli ktoś jeździ po mieście i kupi sobie diesla i nadal będzie robił tylko tysiąc kilometrów miesięcznie zamiast dziesięciu tysięcy, okaże się, że ta osoba sprzedając samochód po 3-5 latach trwania leasingu jeszcze do niego de facto dopłaciła, a już na pewno nie zaoszczędziła na tej różnicy paliwa.
Dlatego nie ma jednoznacznej odpowiedzi, podsumowując, który scenariusz jest lepszy. Musisz indywidualnie dopasować czy chcesz nadpłacać czy bierzesz tę nieruchomość na chwilę, czy to jest mieszkanie przejściowe, które docelowo sprzedasz, czy będziesz budować dom albo przenosić się do innego miasta, albo nie wiesz jaką masz przyszłość i nie chcesz pomimo kredytu na lat 30 wiązać się rzeczami, które dla Ciebie będą bezzwrotne. Dodatkowo do tego jeszcze dochodzi pewna elastyczność – w momencie, jeżeli wziąłeś ofertę z zerowymi kosztami na start (ubezpieczenie może być rozłożone jako dodatek do raty, możesz płacić 200-500 zł miesięcznie, ale nie płacić za nie z góry, więc jeżeli wyprowadzisz się wcześniej z tego banku, to i tak nie poniosłeś jednorazowo kosztu, tylko zużyłeś dokładnie tyle ile zapłaciłeś), możemy startować bez prowizji mając wyższą marżę i siłą rzeczy wyższą ratę i odsetki, ale jeżeli za pół roku (to może być po miesiącu, może być po pół roku) pojawi się lepsza oferta kredytu hipotecznego i zadzwonimy do Ciebie, powiadomimy Cię, że jest możliwość optymalizacji, zrefinansowania się na tańszą ofertę, to jeżeli nie poniosłeś żadnych kosztów na wejściu, to w ten sposób z miesiąca na miesiąc zmieniasz bank, oczywiście jeżeli nadal spełniasz wymogi banku, regulacji, masz zdolność kredytową i nic się nie zmieniło jeżeli chodzi o wycenę zabezpieczenia, możemy się bez problemu z banku do banku zrefinansować. Jeżeli zapłaciłbyś prowizję i drogie pakiety z góry, byłoby Ci szkoda tracić tę niższą marżę, którą sobie kupiłeś, bo dopiero wychodzi, że na przykład w 22. roku zacznie Ci się to rekompensować na zero i zaczniesz oszczędzać jakiś tam dziesiąt czy set złotych różnicy na tej racie względem tego jaką miałbyś na wejściu.
