Dzisiaj odpowiem na Wasze bardzo często zadawane pytanie – czy dostanę kredyt hipoteczny?
Jest to bardzo złożone i rozległe pytanie, więc, żeby zacząć na nie odpowiadać, wyszczególnijmy sobie 3, jak ja to mówię, fundamenty, rozważania i docelowo wnioskowania o kredyt hipoteczny. Co się składa w ogóle na przygotowanie do kredytu hipotecznego i dalszy proces? Sprawdzanie zdolności kredytowej, czyli wszystkie rzeczy związane z Twoim i zarobkami, finansami. Zabezpieczenie, jako że jest ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, czyli sprawdzamy działkę, dom, mieszkanie, nieruchomość, lokal usługowy, na którym się zabezpieczamy, jego stan prawny, wartość. Kolejny, bardzo ważny punkt, to jest ocena ryzyka, ocena scoringowa, ryzyko banku. Każdy z tych fundamentów, każdy z tych etapów jest od siebie w zasadzie kompletnie niezależny. Możesz mieć świetną zdolność finansową, ale Twoje zabezpieczenie może nie być wystarczające, bądź możesz mieć problemy z BIK-iem, wcześniejszymi spłatami i historią kredytową, którą miałeś wcześniej i pomimo dwóch bardzo mocnych filarów wcześniej, które sobie sprawdziliśmy, możemy mieć problem już przy samym sprawdzeniu baz.
Zdolność finansowa jest paradoksalnie najprostszą rzeczą, którą możemy szybko przeliczyć – zajmie nam to 1-2 godzin i wiemy z bardzo dużym prawdopodobieństwem, w którym banku mamy jaką zdolność. Oczywiście jest to zdolność szacunkowa, ponieważ wiele kalkulatorów przemnaża ją i patrzy jeszcze przez pryzmat ryzyka, Twojej oceny jako klienta – jakie masz wykształcenie, czy masz dzieci, czy pozostajesz w związku małżeńskim, czy prowadzisz firmę, czy ta firma jest z ryzykownych pkd, z ryzykownych branż, czy jest to spółka, czy jest to jednoosobowa działalność, ile ona trwa, czy jest to umowa o pracę – jeśli tak, to jak duży jest Twój pracodawca – czy jest to potężna korporacja światowa, czy jest to pracodawca, który zatrudnia piętnaście czy może nawet mniej osób. Wszystkie te czynniki mają wpływ na to, jaka zdolność finansowa może być docelowo u Ciebie wyliczona. Co bank to inny kalkulator, inne zasady, inne reguły regulacji; niektóre banki nie biorą danych źródeł dochodu, inne je biorą – to jest też coś, co przy początku układania koncepcji musimy brać pod uwagę. Tu jest bardzo ważny wskaźnik – DTI (debts to incomes). Przekładając na nasze: suma wszystkich miesięcznych długów, ale nie paliwa, nie rachunku za internet, tylko wszystkich zobowiązań kredytowych plus przyszłego które będzie wynikało z tej koncepcji, z tego przyszłego kredytu, który chcesz wziąć, dzielona przez dysponowalny dochód w gospodarstwie domowym. Jeżeli jesteś singlem, zarabiasz z umowy o pracę daną kwotę netto, jest ona akceptowalna w myśl regulacji bankowych, dajemy ją do mianownika. Jeżeli są to dwie osoby i obydwie mają akceptowalny dochód plus masz na przykład działalność gospodarczą, mianowanie jako prezes ze spółki – wszystkie te dochody, włącznie z najmem, o ile akceptuje je dany bank, dajemy do mianownika i dana rata, która nam wychodzi, dzielona przez ten dochód, określa nam DTI, które powinno być mniejsze bądź równe 50%. Co to oznacza? Mówiąc bardzo kolokwialnie, że suma twoich miesięcznych zobowiązań, obecnych plus przyszłych, które wychodzą z kalkulatora, nie powinna przekraczać połowy twoich zarobków netto. To jest bardzo umowne, orientacyjne, żebyśmy w ogóle mogli widzieć na samym wstępie, jak daleko tej granicy jesteśmy. Później liczymy to bardzo precyzyjnie – jeżeli zarobek jest, dajmy na to, 10 000 netto, to już możemy w głowie policzyć, że około 4-5 tysięcy raty to jest, powiedzmy, maksimum, które moglibyśmy rozważać. Dochodzą też koszty utrzymania gospodarstwa domowego i ewentualne inne koszty, które kalkulator sobie przyjmie i jeżeli DTI wyjdzie nam na wstępie 20-30%, to jesteśmy spokojni, wtedy możemy się skupić na pozostałych fundamentach.
Teraz przejdźmy do zabezpieczenia. Zabezpieczeniem może być, tak jak powiedziałem, działka, może być to dom, może być to lokal usługowy albo lokal mieszkalny – niezależnie czy jest to rynek pierwotny czy wtórny. Zabezpieczenie bank musi oczywiście wycenić. Cena ofertowa nie jest równa cenie transakcyjnej, a przede wszystkim też wartości tego przedmiotu, podobnie jak z zakupem samochodu, czy jakiegoś innego przedmiotu na rynku. Co to oznacza? Że jeżeli znaleźliśmy ofertę, mieszkanie od dewelopera, dla prostej matematyki za 1 000 000 złotych, chcemy je też wykończyć za 200 000 złotych, to docelowa wartość tej nieruchomości to jest aż 1 200 000 złotych. I teraz pytanie czy bank się z tym zgadza? Czy nie jest przypadkiem tak, że deweloper w bardzo prestiżowej dzielnicy powiedział sobie, że chce kilkanaście tysięcy za metr kwadratowy, co daje nam taką cenę, ale nie jesteśmy w stanie tego podeprzeć w żaden sposób aktami, innymi transakcjami, które notariusz w rejestrze pokazuje po podpisaniu aktów, po przeniesieniu własności, na czym opiera się znowuż biegły rzeczoznawca majątkowy, który robi operaty szacunkowe do banków. Rzeczoznawca może nie być w stanie wycenić nieruchomości na kwotę ceny transakcyjnej. Czemu ofertowa jest inna od ceny transakcyjnej: ofertowo kupujesz za milion złotych, a możesz wynegocjować 970 000 złotych po rabacie u dewelopera. Więc transakcyjna będzie inna – ona jest finalnie na umowie deweloperskiej, bądź przedwstępnej (jeżeli jest to rynek wtórny) i docelowo znajduje się na akcie notarialnym. Na tych po roku, dwóch – bazujemy zawsze co najmniej na roku wstecz – opiera się rzeczoznawcza i wycenia tę nieruchomości. Zatem, jeżeli zabezpieczenie po pierwsze ma wartość taką jaka jest niezbędna do danej transakcji, którą chcemy zrobić – tutaj jest kolejny wskaźnik LTV (loan to value), powinien być mniejszy lub równy 80%. Co to oznacza? Że wartość kredytu, o który wnioskujemy nie powinna przekraczać 80% wartości docelowej nieruchomości. Dlaczego mówię o docelowej? Z tego prostego względu, że to że tę nieruchomość nabywasz, czyli jest cena zakupu – na tę cenę składa się również miejsce postojowe w hali garażowej, prawo do wyłącznego korzystania z niego, komórka lokatorska, wszystkie przynależności, ogród – do tej ceny, jeżeli wykańczasz mieszkanie z kredytu hipotecznego, co jest integralną częścią całego kredytu, to również dochodzi wartość wykończenia bądź remontu. Na rynku wtórnym, jeżeli kupujesz dom lub mieszkanie, będzie to remont; na pierwotnym będzie to zwane wykończeniem. Cena plus wykończenie daje nam wartość docelową nieruchomości, wartość przyszłą, więc w prosty sposób widzimy, że jeżeli cena zakupu to był 1 000 000 złotych, wartość wykończenia to jest 200 000 złotych, to wartość przyszła to 1,2 miliona złotych. I my od 1,2 miliona wpłacamy wkład własny, owe przedmiotowe 20%, a nie wyłącznie od ceny zakupu. Ale zapytacie, co jeżeli nie chcemy tego wykończyć albo jeżeli chcemy wykańczać z gotówki. Wtedy, jeżeli nie jest to związane z kredytem, wyłącznie rozważamy sam zakup – nie obchodzi nas wykończenie. Nawet jeżeli to wykończenie od razu z gotówki będzie zrobione – wtedy wkład własny z powrotem jest od samej ceny. Dlaczego LTV ma być mniejsze lub równe 80%? To jest rekomendacja KNF-u, czyli organu powiązanego z rządem, państwem, organu pełniącego funkcję nadzorczą nad bankami, nad tym, żeby banki stosowały dobre praktyki, żeby traktowały klienta w należyty sposób; powiedzmy, że pełni takie funkcje regulacyjne. KNF rekomenduje w różnych rekomendacjach, które mają przeróżniaste litery alfabetu, jakie dobre praktyki, jakie wymogi powinny być stosowane, jak klient powinien być oceniany, co jest dopuszczalne a co nie. KNF rekomenduje 80% – czy zatem faktycznie musisz mieć 20%, żeby przystąpić do kredytu? Nie, to nie jest prawda. Da się zrobić kredyt na 10% wkładu własnego, niemniej będzie wtedy zdecydowanie droższy, bądź będzie ten niski wkład własny dodatkowo zabezpieczony dodatkowym produktem zwanym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Osobny wątek na osobny odcinek. Przyjmijmy sobie, że te 20% wpłacasz, dodatkowo zabezpieczenie musi mieć uregulowany stan prawny, czyli w księdze wieczystej muszą znajdować się właściciele – nie może być dziwnych ograniczeń, dożywocia w dziale III księgi wieczystej, nie może być różnych dziwnych wpisów, tak samo wierzyciel: jeżeli nie jest to wierzyciel typowo bankowy a na przykład osoba fizyczna, która się wpisuje w dziale IV, gdzie znajduje się hipoteka księgi wieczystej – można przekreślić całe zagadnienie wnioskowania o kredyt i zabezpieczenie się na tej konkretnej nieruchomości. Pamiętaj, że mając dom w Gdańsku, a kupując mieszkanie w Warszawie, możesz zabezpieczyć się na dom w Gdańsku. Zabezpieczenie nie zawsze jest przedmiotem kredytowania. Przedmiot zabezpieczenia nie jest równy przedmiotowi kredytowania: to mogą być dwie niezależne od siebie rzeczy tak długo, jak docelowa wartość tej nieruchomości, na której się zabezpieczamy, jest wystarczająca. Dodatkowo, niektóre banki mogą wybrzydzać, jeżeli działka, na której chcemy się zabezpieczyć i budować dom na przykład jest większa niż 1 hektar – to są już wyjątki, bardzo szczególne przypadki – nie idźmy w szczegóły, generalizujmy w tym momencie.
Kolejny aspekt to jest ryzyko banku. Na ryzyko banku składa się BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Czym ono jest? Jest to swoisty rejestr, w którym banki między sobą informują się, umieszczają informacje o Tobie jako kredytobiorcy – czy masz tam zobowiązanie, czy ono jest w trakcie spłaty, czy w ogóle pytałeś o cokolwiek a go nie wziąłeś, ale ślad został, że pytałeś, czy masz coś aktywnego co w tym momencie spłacasz, jaką masz historię – czy były opóźnienia – bank widzi, komunikując się z drugim bankiem poprzez BIK, jakiej wysokości masz raty, w jakim banku, którego dnia miałeś płacić, a którego faktycznie płaciłeś, czy się opóźniasz. Można to w bardzo prosty sposób porównać do kręgu Twoich znajomych. Jeżeli znacie się, ufacie sobie, macie pewną historię wypracowaną – z dużym prawdopodobieństwem, jeżeli zwrócisz się do kogoś po pożyczkę (oczywiście jeśli jest to w miarę rozsądna kwota), nawet bez zabezpieczenia ta osoba prawdopodobnie Ci jej udzieli, już abstrahując od oprocentowania i wynagrodzenia z tego tytułu. Jeżeli wiesz, że ta osoba pożycza a nie oddaje, musisz się dopraszać albo Twój znajomy przestrzega Cię przed tą osobą, że nie do końca jest godna zaufania, że ma cały czas problemy, że bierze kolejny dług na spłatę jeszcze innego długu, gdzie ma jeszcze większe problemy z innym wierzycielem – zapala Ci się lampka i niekoniecznie chcesz takiego klienta u siebie, wolisz dać to innej osobie w kolejce. Dodatkowo jest niesłychany od w zasadzie dekady bezprecedensowy największy bum w historii brania kredytów, więc banki też, nie dość że mają prawo, to jeszcze to stosują, faworyzując klientów, którzy mają idealny portfel, idealną sytuację, idealny scoring, ocenę scoringową. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, jesteś również w BIG-u (Biuro Informacji Gospodarczej), może być jeszcze KRD (Krajowy Rejestr Dłużników). Też niektóre osoby mogą się tam znajdować nawet bez ich wiedzy. Bank również będzie prosił Cię o wyciągi, o historię z konta. Po pierwsze pdf-y z historią wpływów na Twoje konto, a po drugie będzie prosił Cię o ewentualną szczegółową historię z trzech ostatnich miesięcy w przypadku umowy o pracę. Po co to robi? Przede wszystkim sprawdza czy nie masz wedle ustawy o działaniu przeciwko praniu brudnych pieniędzy, różnych dziwnych przelewów (nie otrzymujesz albo nie wykonujesz), czy nie jest tak, że zarabiasz 8 000 netto a wydajesz 40 000 miesięcznie, czy nie odwiedzasz kasyna raz w tygodniu – to nie są rzeczy ujęte w regulacjach, nie są rzeczy wprost zero-jedynkowo opisane, niemniej mają duże znaczenie pod kątem finalnej oceny. Co jest jeszcze w ryzyku banku? Tak jak powiedziałem: fakty czy masz dzieci, czy wnioskujesz sam, czy jesteś w małżeństwie, jakie masz wykształcenie, w jakiej branży działasz: są zawody, które są bardziej preferowane, są zawody, które są podwyższonego ryzyka: pilot czy broker nieruchomości będzie zawsze zawodem podwyższonego ryzyka, ponieważ jego branża ma pewną koniunkturalność i dość sinusoidalne obroty w swoich wynikach finansowych, a znowuż jeżeli ktoś jest w strefie budżetowej zatrudniony (czy to jako nauczyciel, policjant czy sędzia) ma kompletnie inną sytuację i jest pewne domniemanie, że te dochody zawsze będą na tym samym poziomie i zawsze będą stabilne.
Cofamy się teraz na sam początek osi czasu i nakreślamy sobie pierwsze spotkanie. Klient przychodzi do nas do biura, żeby sprawdzić sobie zdolność, porozmawiać w ogóle o kredycie – jakie ma szanse, robi pierwsze przymiarki do budowy domu albo kupna mieszkania. Od pierwszego spotkania mogą minąć dwa lata, a może minąć tydzień, a może już masz upatrzoną nieruchomość, chcesz iść do dewelopera już za nią zapłacić, ale zanim zrobisz przelew i podpiszesz umowę deweloperską chcesz mieć większą pewność, że sytuacja, że Twoje dokumenty są dobre, że ta zdolność faktycznie jest, że nic nie stoi na przeszkodzie. Co się wtedy dzieje? U nas, w najczęstszych sytuacjach już od ręki jesteśmy w stanie powiedzieć Ci, widząc Twoje dokumenty, opierając się na danych, które dostarczasz, opowiedzieć Ci o tym, czy faktycznie masz szansę. Naszą rolą, pamiętaj, jest przede wszystkim nie wybranie Ci najlepszego banku, bo to jest bajecznie proste i oczywiste, możesz to zrobić samemu siedząc w domu na iPadzie, na kanapie wieczorem. Naszą rolą jest przede wszystkim na podstawie naszego ponad jedenastoletniego doświadczenia w tym momencie wypunktowanie, znalezienie wszystkich potencjalnych słabych punktów w tej transakcji, zagrożeń, które mogą wystąpić, powiedzenie Ci, że inni klienci z podobnym case’em, z podobnym przypadkiem mieli potencjalne problemy z takim a takim punktem w trakcie procesu i wtedy jesteśmy w stanie zaradzić tej sytuacji, zapobiec jej jeszcze zanim w ogóle do tego procesu wejdziemy, zanim w ogóle zarejestrujemy aplikacje. Więc na pierwszym spotkaniu robimy koncepcję – albo koncepcja będzie prosta, oczywista i można powiedzieć zero-jedynkowa: jest tak, to jest najlepszy, oczywisty bank, backupujemy się dla bezpieczeństwa w banku drugim składając równolegle wniosek w banku delikatnie gorszym, ale mamy dwa, ewentualnie trzy, jeżeli ryzyko jest większe, ale nic nie zwiastuje problemów, oszczędzając i szanując przede wszystkim Twój czas. Chcemy to zrobić raz a dobrze, też dla Twojego komfortu, żebyś się nie stresował jako klient. Mamy pierwsze spotkanie, podążamy daną koncepcją, zbieramy dokumenty, są checklisty, prowadzimy Cię ze wszystkimi możliwymi dokumentami, które będą potrzebne do tego procesu w zależności oczywiście od Twojego źródła dochodu, od przedmiotu zabezpieczenia, od Twojej sytuacji. Nie będziemy teraz mówić, bo liczba dokumentów jest n + 1, mnogość wszystkich możliwych kombinacji. I teraz, jeżeli na pierwszych spotkaniach coś ustaliliśmy, nieważne już po jakim czasie, ale wracasz z umową rezerwacyjną – dlaczego mówię umowa rezerwacyjna? Ponieważ najczęściej albo gentlemańsko, słownie u dewelopera bookujesz sobie mieszkanie, albo faktycznie podpisujesz jakiś dokument, czasem wpłacasz symboliczne 5 000 złotych zaliczki – o tym też za chwilę: zaliczka a zadatek – albo po prostu coś masz już zabookowanego. Po umowie rezerwacyjnej podpisujesz umowę deweloperską bądź przedwstępną. Umowa deweloperska lub przedwstępna to jest po prostu umowa, którą zawierasz: deweloperska jest szczególną formą umowy przedwstępnej, na rynku pierwotnym zawierasz ją z deweloperem – chroni Cię wtedy ustawa deweloperska. Przedwstępna jest na rynku wtórnym i po prostu zawiera informacje o tym co jest przedmiotem kredytowania, w jakiej cenie nabywasz, jakie są czasy, deadline do kiedy musisz wpłacić resztę ceny, jak będzie wyglądało transzowanie, do czego zobowiązuje się strona nabywająca, do czego się zobowiązuje zbywca, który tę nieruchomość ma docelowo sprzedać. Można powiedzieć, że jest to bardzo wiążący etap i dokument. Bardzo często pojawia się tutaj instytucja zadatku. Czym się różni zadatek od zaliczki? Zaliczka jest zwrotna w pełni, zadatek jest bezzwrotny z mocy prawa, a w dwukrotności jest Tobie zwracany, jeżeli zbywca nie dopełni swoich obowiązków wynikających z umowy, czyli wycofa się ze sprzedaży. Dajmy na to, że kupujesz piękny dom w górach i, pomimo że podpisaliście umowę, zbywca po tygodniu czasu ze względu na na przykład sentyment do tego domu stwierdza, że jednak nie chce go sprzedawać. Jeżeli kwota 100 000 zł, którą wpłaciłeś, jest zadatkiem, to jest zobowiązany z mocy prawa oddać Ci dwukrotność, czyli 200 000 złotych w ramach rekompensaty, zadośćuczynienia za niewywiązanie się z umowy. Jeżeli Ty stwierdzisz, że jednak na ten dom Cię nie stać albo wyprowadzasz się do Australii i nie chcesz tego kupować, no to niestety 100 000 złotych przepada. Dlaczego? No bo zbywca znowuż, stawiając się empatycznie po jego stronie, przez ten okres czasu stracił potencjalnych klientów kupujących za gotówkę. Może przyjść kolejny klient albo i nie, dlatego on też ponosi pewne ryzyko i stratę. W zasadzie z punktu widzenia samych wniosków, aplikacji kredytowych my możemy działać z kredytem już na samym pierwszym etapie wskazania nieruchomości bez nawet umowy rezerwacyjnej czy umowy przedwstępnej. Oczywiście generalizuję, bo nie każdy bank to dopuści, ale wcale nie musisz podpisywać, zobowiązywać się na cokolwiek związanego z nieruchomością, aby otrzymać przynajmniej decyzję finansową, czyli sprawdzić te dwa aspekty (zdolność finansowa i ryzyko banku). Jeżeli masz już wybraną nieruchomość bardzo dobrze, żebyś przyszedł do nas przed podpisem i wpłatą zadatku czy nawet zaliczki po to, żeby mieć dużo większy spokój psychiczny, że wszystko pójdzie ok. Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosków. Aplikacje kredytowe w dobie XXI wieku już w zasadzie odbywają się w większości banków w sposób elektroniczny, czyli wybieramy najlepsze 2-3 banki (nigdy nie składamy do 6, 7 czy 22 banków, zawsze są to dwa, maksymalnie 3 najlepsze banki, które akurat pasują do Ciebie – one dla innego kredytobiorcy będą kompletnie różne; zawsze je dopasowujemy w indywidualny sposób do Twoich preferencji). Mając aplikacje kredytowe, aby je zarejestrować, potrzebujemy od Ciebie komplet dokumentów, które już wiesz po pierwszym spotkaniu jakie masz kompletować: porozmawiać ze swoją księgową czy z działem HR, dać zaświadczenie o zatrudnieniu, wygenerować pewne wyciągi z konta, dostarczyć pewne dokumenty od dewelopera (w tym możemy Ci już pomóc). Oczywiście nie wspomożemy Cię w kontakcie z Twoim przełożonym w korporacji, aby dał Ci zaświadczenie o zatrudnieniu, ale możemy pomóc reprezentując Cię w biurze dewelopera, aby całą tę litanię dokumentów skompletować. Po aplikacjach kredytowych w zasadzie nie ma już żadnych braków. Jeżeli jesteśmy dobrze do tego przygotowani, to analityk już o nic innego najprawdopodobniej nie poprosi – praktycznie w największej liczbie przypadków. Wchodzimy wtedy w bardzo długi okres czekania na decyzję kredytową. Oczywiście to się zmienia w czasie – nagrywając ten film nie jestem w stanie powiedzieć Wam co będzie za pół roku albo za rok, niemniej cały proces kredytowy trwa około miesiąca, czasem są to dni robocze, a czasem jest to miesiąc kalendarzowy z dni roboczych (jeżeli na przykład będziemy mieli 30 dni roboczych, to wydłuża nam się to de facto na praktycznie półtora miesiąca). Zatem, co się na to składa? Co bank to obyczaj, ale mniej więcej sekwencja zdarzeń jest bardzo podobna. Na początku zajmujesz pewną kolejkę. Często BIK zaciągany jest już na wstępie jako jedna z pierwszych rzeczy. Dlaczego? Dlatego że jeżeli będzie duży problem w BIK-u z Twoimi zobowiązaniami, z historią spłat, to bank nie będzie marnował czasu ani mocy przerobowych i czasu pracy analityka i prawdopodobnie już podziękuje Ci na samym wstępie. Dlatego też BIK bardzo często sprawdzamy razem z Tobą, zanim złożymy w ogóle aplikacje kredytowe. Nie ma nic głupszego niż wyłożenie się na tak oczywistej i prostej do sprawdzenia rzeczy. To jest w ogóle totalna podstawa. Jeżeli wiemy, że tu jest wszystko w porządku, po tej pierwszej bramce przeskakujemy do analityka, który sprawdza naszą zdolność finansową; bardzo często też przy samym rejestrowaniu aplikacje bankowe nie przepuszczają wniosku, nie dopuszczają go w ogóle do uzbrojenia i wydrukowania i podpisu z klientem dopóki nie ma spełnionych pewnych wskaźników, regulacji, że dane źródło dochodu jest akceptowane, na przykład niektóre banki nie wezmą dochodu z najmu albo nie wezmą dochodu z mianowania jako na przykład prezesa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której taką funkcję piastujesz, ale wtedy też te banki omijamy, idziemy do banków które je biorą, więc zdolność jest sprawdzana raz jeszcze. To jest ten moment, kiedy ta kwota może być delikatnie ścięta. Bank też może stwierdzić, że jednak da Ci troszeczkę mniejszą kwotę, bo w inny sposób sobie to przeliczy, jeszcze bardziej konserwatywny i radykalny. Jeżeli przeszliśmy tę bramkę oczywiście jest weryfikacja, analiza ekonomiczna, analiza prawna dokumentów, analiza zabezpieczenia – czy przypadkiem nie wyłudzasz tego kredytu, czy dokumenty nie są sfałszowane, czy wszystko jest w świetle prawa w porządku. Na tym dalszym etapie bank będzie chciał sprawdzić nieruchomość, przedmiot, na którym będzie się zabezpieczał. Bo czym jest hipoteka? Jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, więc mówiąc bardzo kolokwialnie bank kładzie rękę na Twojej nieruchomości. Gdzie? W dziale IV. Czego? Księgi wieczystej. Powiesz “a jeżeli kupuję u dewelopera, przecież nie mam księgi wieczystej”. Otóż masz: księgę wieczystą gruntu, na którym deweloper buduje, z czego później będą później wyodrębniane dane lokale i zakładane im księgi wieczyste – osobny wątek. Niemniej, wtedy jest wpisywane roszczenie o wybudowanie w dział III, które zmienia się finalnie na hipotekę w dziale IV. Więc, w kwestii zabezpieczenia, masz do wyboru operat wewnętrzny z banku, czego bym nie rekomendował ze względu na to, że bank zawsze będzie dążył do jak najniższej wartości nieruchomości, żeby ciąć ryzyko; pracujemy najczęściej na zewnętrznych operatach, profesjonalnych biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy w bardzo profesjonalny sposób uczciwie tę nieruchomość wycenią (to wygląda trochę jak praca magisterska – cały bardzo gruby folder A4). Taka dokumentacja jest dostarczana do banku, tylko że nie wszystkie banki akceptują zewnętrzny operat szacunkowy. Jeżeli robimy zewnętrzny, to aby przyspieszyć cały proces kredytowy składamy ten operat wraz z kompletem dokumentów już na wejściu, na wstępie. Jeżeli dany bank nie akceptuje zewnętrznego a wyłącznie wewnętrzny, to niestety musimy czekać do samego końca procesu aż ta wycena będzie następowała. To trwa kilka dni roboczych, ale nie mamy na to najmniejszego wpływu. Dalej, jeżeli wycena jest taka jaka powinna być wedle Twojej wizji, Twoich oczekiwań, czyli ceny z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego albo umowy przedwstępnej, która może mieć dwie formy: jeżeli kupujesz coś na rynku pierwotnym od dewelopera jesteś zobligowany do podpisywania tego w sposób notarialny – musi być zawarta w formie aktu notarialnego u notariusza, jeżeli podpisujesz na rynku wtórnym, to może być to forma albo cywilnoprawna, albo może być to forma notarialna. Cywilnoprawna oznacza, że spotykacie się ze zbywcą, podpisujecie sobie na białej kartce A4, czy to ręcznie czy na komputerze, wartości brzegowe, o których mówiłem: kto, od kogo, co, za ile, kiedy i w jakich warunkach, okolicznościach, co następuje gdy. Jeżeli pójdziecie z tym do notariusza, zapłacicie oczywiście za koszt czynności, niemniej taka umowa może być delikatnie bardziej bezpieczna w szczególności, kiedy w grę wchodzą duże kwoty na przykład zadatku, który deponujesz, wpłacasz na konto zbywcy.
Wróćmy do osi czasu. Cały proces może trwać te 4, 5, może nawet 6 tygodni w bardzo szczególnych przypadkach. Są oczywiście banki, które będą miały najgorszą ofertę, ale wydadzą Ci decyzję w dwa tygodnie. Niekoniecznie będziesz chciał z nich skorzystać. Po sprawdzeniu tych wszystkich rzeczy wyobraźmy sobie, że wszystkie dokumenty leżą na biurku decydenta, analityka bankowego, który bierze za to pełną odpowiedzialność jaką decyzję wydaje. Analityk ma prawo, widząc wszystkie rzeczy raz jeszcze zgrupowane na swoim biurku podjąć decyzję ostateczną, która pomimo decyzji wstępnej, która w niektórych bankach pojawia się gdzieś w trakcie, w niektórych bankach w ogóle nie ma decyzji wstępnej czy tej finansowej w oparciu o pierwszą część dokumentów. Nawet jeśli jest, może ona ulec zmianie, ona wcale nie jest gwarancją powodzenia całej transakcji, więc analityk ma prawo zaciągnąć raz jeszcze BIK, czy w tym czasie nie zawnioskowałeś o inny kredyt, może mieć jeszcze wątpliwości, chce coś jeszcze sprawdzić, więc tu może poprosić o inne dodatkowe rzeczy i finalnie wydać decyzję. Ta decyzja może opiewać na kwotę pierwotnie przez Ciebie oczekiwaną a może być ścięta. Może być również totalnie odrzucona aplikacja; bank ma oczywiście w świetle prawa obowiązek obecnie już powiedzieć dlaczego, co jest powodem udzielenia Ci negatywnej decyzji odmownej. Niemniej, bank i tak może powiedzieć po prostu, dodać sobie klauzulę “ze względu na wysokie ryzyko banku”, co oznacza w zasadzie wszystko i nic. Bank może się czymś takim zasłonić. Co się też na to składa? Bardzo istotny jest dany punkt, gdzie jesteśmy na samym rynku, czyli czy banki chętnie udzielają kredytów, czy banki mają akcję kredytową, czy chcą produkować, czy chcą swoje plany sprzedażowe na przykład początkiem roku boostować i sprzedawać więcej, udzielać więcej tych kredytów, czy mają już grudzień i w zasadzie mają wszystkie plany sprzedażowe zrobione i raczej wygaszają sprzedaż i to może być powód paradoksalnie, pomimo Twoich naprawdę pięknych podręcznikowo dokumentów, wszystkich tych filarów spełnionych, że bank i tak będzie po prostu wygaszając tę sprzedaż unikał udzielenia Ci tego kredytu i posiadania kolejnych hipotek w swoim bilansie.
Mamy sukces, dostałeś decyzję ostateczną. Analityk wydał decyzję pozytywną ostateczną. Masz gwarancję tego, że ten kredyt otrzymasz. Dostałeś na maila draft umowy kredytowej do sprawdzenia – możesz go sobie skonsultować z prawnikami albo przyjść do nas omówić wszystkie zapisy tej umowy. W danym konkretnym banku w placówce dogodnej dla Ciebie bardzo często (masz prawo wyboru) podpisujesz umowę kredytową. Dalej następuje, i teraz musimy rozróżnić, akt przenoszący własność na Ciebie nabywanej nieruchomości. Jeżeli nabywasz rynek wtórny, to dzieje się to w jednym czasie i zapłata na rynku wtórnym jest po akcie przeniesienia własności, czyli podpisujesz umowę kredytową, spełniasz wszystkie warunki do uruchomienia (czyli dostarczasz jakąś opinię leasingu, wszystko czego analityk może sobie zaliczyć), stawiasz się z dowodem osobistym, tak samo u notariusza podpisujesz akt przeniesienia własności, a następnie z tym aktem w papierze cofasz się do placówki banku, wydajesz dyspozycję uruchomienia środków i w jednej transzy zbywca tej nieruchomości dostaje tę kwotę kredytu. Jeżeli jest tam osobna transza na remont, to w osobnej transzy na Twoje konto prywatne te pieniądze w dalszej kolejności będą przelane przez bank. Zapytasz teraz “a co jeżeli to jest rynek pierwotny? Nabywam od dewelopera albo buduję dom”. Tu jest trochę inaczej: uruchomienie następuje już wcześniej, co więcej ono może być podzielone na transze wraz z postępem prac budowlanych i z harmonogramie wpłat transz do dewelopera. To jest znacznie bardziej skomplikowane (jest osobne nagranie). Niemniej jednak, jeżeli masz 3 transze do dewelopera (20%, 20% i 40%) już z bankiem po umowie kredytowej podpisujesz dyspozycję uruchomienia i wpłacasz te środki na rachunek powierniczy dewelopera. Następnie następuje wydanie lokalu: dostajesz klucze, możesz już go remontować. Bardzo często jest tak, że już jest wykończony, już tam mieszkasz, dopiero wtedy jesteś zapraszany do notariusza na przeniesienie własności długie miesiące po tym jak było przekazanie lokalu do użytkowania i też Tobie na tak zwanym protokole zdawczo-odbiorczym. Wtedy, po tych paru miesiącach idziesz do notariusza, stajesz się właścicielem i dopiero od tego czasu zegar tyka, notariusz w Twoim imieniu (jeżeli oczywiście będziesz chciał taką ścieżką postępować, żeby zrobił to w Twoim imieniu) składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Trwa to w zależności od danej lokalizacji, od danego miasta od paru tygodni do paru długich miesięcy. Wtedy bank dopiero ma hipotekę w dziale IV tego zabezpieczenia, które było wskazane. Tu kończy się cała historia wnioskowania o kredyt hipoteczny.
