Q&A: Zadatek vs. zaliczka
Kiedy i w jakim celu są stosowane?
Celem wspólnym powyższych świadczeń pieniężnych jest zabezpieczenie wykonania umowy. Przy zawieraniu umów sprzedaży, gdy wydanie przedmiotu (w tym przeniesienie prawa własności) jest przesunięte w czasie, strona sprzedająca zwykle stawia dokonanie przedpłaty jako jeden z warunków zawieranej umowy. Jest to istotny element umowy, dlatego każdy powinien mieć pełną świadomość mechanizmu działania przedmiotowych instytucji, zasadniczych różnic pomiędzy nimi oraz skutków prawnych jaki ze sobą niosą, gdy mowa o skutkach ewentualnego niedotrzymania warunków umowy.
Różnica
Zadatek jest często mylony z zaliczką w potocznym rozumieniu. Różnica pomiędzy zaliczką i zadatkiem staje się widoczna, gdy nie dojdzie do wykonania umowy.
Zaliczka jest formą świadczenia pieniężnego na poczet ceny. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy nabywca ma prawo do jej zwrotu (odzyskania). Z jakiego powodu? Należy zauważyć, iż zaliczka wpłacana jest na poczet przyszłego wynagrodzenia. Wynagrodzenie należne jest po wykonaniu umowy. W związku z powyższym, gdy nie dojdzie do wykonania umowy, zaliczka musi zostać w pełni zwrócona. Dodatkowo zaliczka nie zabezpiecza nabywcy tak jak zadatek, ale może być dla strony sprzedającej formą finansowania.
Zadatek, który jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych (sprzedaży nieruchomości, samochodu itp.). Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę – a często koszty podczas czynności przygotowawczych jakie ponoszą obie strony są znaczące (np. operat szacunkowy, zaświadczenie o saldzie i promesa na zwolnienie hipoteki, koszt alternatywny potencjalnych innych nabywców). Zaliczka, w przypadku niewykonania umowy, podlega zwrotowi. Zadatek, w przypadku niewykonania umowy, nie podlega zwrotowi.
Podstawa prawna
Zadatek definiuje art. 394 Kodeksu cywilnego. Paragraf 1. „W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.
W przypadku gdy dana umowa została wykonana zadatek wliczany jest na poczet zapłaty ceny lub zwracany. Gdy wykonanie umowy nie było możliwe, umowa zostaje rozwiązana a żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności lub wina ciąży na obydwu stronach, powinien również nastąpić zwrot zadatku.
Broń obosieczna
Zadatek zdaje się być instytucją idealną z perspektywy zabezpieczenia interesu strony sprzedającej, ale co w sytuacji gdy to ów strona zawini i nie wywiąże się z wykonania umowy (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości a co za tym idzie, np. nie dojdzie do przeniesienia własności w wyznaczonym terminie lub nawet w ogóle) ?
Jeśli strona sprzedająca otrzymała zadatek, a nie wywiązała się z umowy, strona kupująca ma prawo zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Reguluje to wprost z treści art. 394 § 1 kodeksu cywilnego.
W jakiej wysokości ustalić zadatek?
Nie istnieje regulacja w tym zakresie, traktująca o konkretnych wartościach, niemniej zwyczajowo na rynku nieruchomości zwykło się przyjmować, iż zadatek powinien być niewielką częścią całkowitej ceny. Najczęściej ustalana wysokość zadatku to 5-10 % całości ceny zakupu.
Reasumując:
- pomiędzy zaliczką i zadatkiem nie stawiamy znaku równości
- zadatek jest korzystniejszy dla strony sprzedającej
- zwyczajowa wysokość zadatku to 5-10 % całości ceny zakupu.
- zadatek ulega w pełni zachowaniu gdy nabywca nie wykona ze swojej strony postanowień umowy
